張羽沖[1]◎張羽沖，男，1963年生。原為北京交響樂(lè)團(tuán)首席圓號(hào)手，后曾做錄音帶，賣(mài)過(guò)電器、服裝，后利用業(yè)務(wù)時(shí)間開(kāi)班教鋼琴�！�1994年，張羽沖與人合作在北京西郊租地建造100多間平房用于出租，但第二年土地被政府收回，做開(kāi)發(fā)商的嘗試失敗。

◎1998年，中國(guó)開(kāi)始實(shí)施銀行住房按揭貸款，張羽沖開(kāi)始嘗試購(gòu)房。

◎2004年，張羽沖開(kāi)始在北京炒房，最成功的是一舉買(mǎi)下100套北京北三環(huán)富力城住宅，升值20%后逐步拋出。

◎2009年，張羽沖轉(zhuǎn)身海南，在雅居樂(lè)清水灣、溫泉1號(hào)等項(xiàng)目投資，后海南因國(guó)際旅游島利好，物業(yè)大漲。

（原載房庫(kù)）

他1994年與朋友合作，在北京西郊租了一塊地，瞄準(zhǔn)當(dāng)時(shí)北京缺少出租房屋的情況，蓋了100多間平房，沒(méi)有上下水，沒(méi)有供暖，卻照樣租得很好；

他2003年進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，在2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火的時(shí)候全身而退，2008年和2009年時(shí)又轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南投資旅游地產(chǎn)；

他被開(kāi)發(fā)商視為專業(yè)的“全能顧問(wèn)”，小到地板顏色，墻體材料，大到樓盤(pán)外立面，園林配比，開(kāi)發(fā)商都會(huì)咨詢他的意見(jiàn)，并作為重要的參考指標(biāo)；

他原本從事鋼琴音樂(lè)教育，他形象地比喻房地產(chǎn)投資如同指揮家指揮交響樂(lè)般，要有的放矢，關(guān)鍵一刻能收回來(lái)才是成功者；

此次張羽沖現(xiàn)身成都，兩天的成都行后，他選中了富力天匯城。他坦言自己第一次在成都買(mǎi)房，因此要選擇核心地段中的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

坐在記者面前的張羽沖和照片中的差不多，衣著得體，笑容溫和，有著典型北方人的壯實(shí)。他本職工作是北京交響樂(lè)團(tuán)的首席圓號(hào)手，曾經(jīng)還是教授學(xué)生鋼琴的音樂(lè)人，在采訪時(shí)他會(huì)時(shí)常冒出和音樂(lè)有關(guān)的詞句，會(huì)經(jīng)常拿彈鋼琴和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做比較，但句句都很務(wù)實(shí)。他令人驚訝地將那些復(fù)雜的建筑材料和家裝品牌記得清清楚楚，滔滔不絕而又詳實(shí)地論證著自己的觀點(diǎn)。沒(méi)有太多的開(kāi)場(chǎng)白，他的第一句話就是“三個(gè)五年計(jì)劃”。張羽沖

將時(shí)鐘指針撥回到2003年，北京市當(dāng)時(shí)售價(jià)7000—8000元/平米的房子比比皆是，4環(huán)的發(fā)展也剛起步不久，憑借交通的便利、優(yōu)美的環(huán)境以及與對(duì)比市區(qū)價(jià)位適中等因素，以東4環(huán)和北3環(huán)為代表的區(qū)域吸引了眾多北京市區(qū)以及周邊投資者在此購(gòu)房置業(yè)。

有些人是為理想“北漂”而來(lái)，愛(ài)上了北京時(shí)尚現(xiàn)代的國(guó)際化氣息，在此定居。有些人則是地道的老北京，相比起老城區(qū)，這里提供了更高的居住質(zhì)量，便捷的交通環(huán)境和可預(yù)見(jiàn)的發(fā)展前景。音樂(lè)人特有的敏感神經(jīng)觸動(dòng)了張羽沖，他認(rèn)定這是一個(gè)絕好的時(shí)機(jī)。

2003年中，張羽沖召集了一批志趣相投的人士，購(gòu)入了北京北三環(huán)的富力城項(xiàng)目近百套住宅，隨后不久在該樓盤(pán)升值約20%后逐步拋出。這一次成功使張羽沖在房產(chǎn)界聲名鵲起，也成為他自己后來(lái)頗為樂(lè)道的成功案例之一�！爱�(dāng)時(shí)在北京，人們的居住需求急劇上升，大家買(mǎi)房的目的也很簡(jiǎn)單：自住、改善和投資出租。有需求就一定有發(fā)展，這是我堅(jiān)信的�！睆堄饹_說(shuō)，時(shí)至今日以北京為例，每年還有幾十萬(wàn)的留京指標(biāo)，這意味著還有百萬(wàn)平方米的剛性居住需求。

2003年的成功為以后鋪下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，張羽沖更加確信自己的選擇�！霸鐜啄曩I(mǎi)房子的，現(xiàn)在應(yīng)該都賺到了�！痹诓稍L時(shí)，成都商報(bào)記者略帶調(diào)侃地說(shuō)道。張羽沖依舊保持著沉穩(wěn)，淡淡地笑笑說(shuō)：“就如同指揮家在指揮一支樂(lè)隊(duì)，無(wú)論中途指揮得多么精彩，過(guò)程多么優(yōu)美，最關(guān)鍵的還是要看收回來(lái)的那一剎那是否精彩�！睆堄饹_認(rèn)為，投資房地產(chǎn)亦有相同的道理：有的放矢，關(guān)鍵是看收回來(lái)的那一筆是否優(yōu)美。

2007年，樓市沖動(dòng)的一年，人們近乎于瘋狂的一年�！肮缮裨诓列瑫r(shí)，擦鞋的小男孩滔滔不絕地向股神談?wù)撝�股票，股神心里一震，馬上回去賣(mài)掉了所有股票，不久后股市大跌。”和這段著名的故事有共同之處，在人們都爭(zhēng)先恐后買(mǎi)房時(shí)，張羽沖卻選擇了全身而退。“我當(dāng)時(shí)保留了部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)，其他的物業(yè)全部出手。之所以做這個(gè)決定，一方面是考慮政策導(dǎo)向，最主要還是看中了商業(yè)投資有持續(xù)的租金收益�！�

張羽沖的三個(gè)五年計(jì)劃自此邁入了第二階段。他的第一個(gè)五年是購(gòu)買(mǎi)住宅，第二個(gè)五年的重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，第三個(gè)五年則是目前風(fēng)頭正猛的旅游地產(chǎn)。

起初，張羽沖是“菜鳥(niǎo)”，沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)，不懂策略。憑借自己特有的敏感和善于學(xué)習(xí)精神，加上全身而退的成功抉擇，他開(kāi)始逐漸在房地產(chǎn)投資這個(gè)領(lǐng)域里“自得其樂(lè)”起來(lái)。2007年后，他很快發(fā)現(xiàn)，住宅投資的回報(bào)不穩(wěn)定，且受政策影響較大，但商鋪投資則不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。“商鋪投資回報(bào)穩(wěn)定，從回報(bào)率上來(lái)看，住宅出租的回報(bào)率通常比商鋪出租回報(bào)率低2－4%，商鋪的投資回報(bào)高且穩(wěn)定�！睆堄饹_說(shuō)。

第二個(gè)五年里，張羽沖將目光放在了商鋪中，但不僅是單純地購(gòu)買(mǎi)，在決定是否購(gòu)買(mǎi)前，張羽沖總會(huì)做足功課。“每次選擇一個(gè)項(xiàng)目，我都會(huì)實(shí)地去看，去感受，去了解。”在買(mǎi)鋪前，張羽沖會(huì)到實(shí)地去走訪很多遍，把周?chē)�的�?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，人流量，居住狀況詳詳細(xì)細(xì)地了解透。除了外部因素外，對(duì)項(xiàng)目的自身情況，他也要弄明白�！鞍唁�?zhàn)幼饨o誰(shuí)，適合什么品牌，會(huì)有什么人消費(fèi)，商家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問(wèn)題�！�

“具體細(xì)化到標(biāo)準(zhǔn)，你會(huì)選擇什么標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)？”成都商報(bào)記者問(wèn)道�！霸谧铧S金的地段購(gòu)買(mǎi)最好的房子�！睆堄饹_將李嘉誠(chéng)的名言做了進(jìn)一步升華，在他看來(lái)，好鋪面除了要有好的地段外，產(chǎn)品本身的素質(zhì)也很重要�！跋嘈藕脰|西一定不會(huì)便宜。”張羽沖一針見(jiàn)血。

對(duì)于中小投資者而言，張羽沖建議選擇社區(qū)商業(yè)�！吧鐓^(qū)商業(yè)有住戶支撐，投資回報(bào)比較穩(wěn)定。”張羽沖還認(rèn)為，中小投資者投資商鋪要量力而行，不要妄想“一口吃個(gè)胖子”。“一般而言60平米左右的商鋪就非常合適了，對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大�！�

張羽沖的第三個(gè)五年是旅游地產(chǎn)，因?yàn)槌晒Φ赝顿Y了雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目，今年張羽沖還被雅居樂(lè)地產(chǎn)請(qǐng)到產(chǎn)品推薦會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)身說(shuō)法。與看區(qū)域發(fā)展選住宅、看地段買(mǎi)商鋪的投資經(jīng)驗(yàn)不同，張羽沖在選擇旅游地產(chǎn)時(shí)，把關(guān)注的目光放在了任何人都想不到的沙灘、海水上。

早在2002年的時(shí)候，張羽沖去海南度假，看到了藍(lán)色的海，感受著富氧空氣的滋潤(rùn)；在亞龍灣坐在草坪上吃飯的時(shí)候，他下定決心，一定要在海南買(mǎi)套屬于自己的房子。2008年和2009年，張羽沖幾次前往海南清水灣，和其他人看房子挑戶型不同，他每天挽起褲管，光著腳踩沙子，吹海風(fēng)，看海水。

“如果你去海南度假，一定會(huì)選擇沙灘最柔軟，海水最藍(lán)最清澈的地方。這就是人的心理，產(chǎn)品、戶型、配套、園林都可以克隆復(fù)制，但是天然條件的具備是可遇不可求的�！睆堄饹_認(rèn)為，天然條件和稀缺環(huán)境是投資旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵因素。

低點(diǎn)進(jìn)，高點(diǎn)出是大部分投資者夢(mèng)寐以求的理想狀態(tài)，雖被奉為投資大師，張羽沖卻認(rèn)為人要懂得知足常樂(lè)，關(guān)鍵時(shí)刻應(yīng)學(xué)會(huì)放手�！拔颐看味假嵰徊糠挚臻g就可以了，既要賺到錢(qián)，還要得到一個(gè)好口碑。人要懂得知足，才會(huì)常樂(lè)�！�

談到未來(lái)的五年計(jì)劃，張羽沖說(shuō)，不一定非把房子作為主要的投資產(chǎn)品，有很多的渠道，包括股票在內(nèi)，但有一點(diǎn)，遇到好房子一定要買(mǎi)。他坦言，當(dāng)人生已經(jīng)有了足夠的積累，也應(yīng)該適當(dāng)?shù)赝Ｒ煌Ｏ硎苌�活�！敖酉聛?lái)我會(huì)把投資放在自己的身體和健康上來(lái)，每天泡泡溫泉，在海邊跑跑步，健康才是最重要的。” （原載：成都商報(bào)記者 宋皇　2011年4月19日 成都商報(bào)電子版）