什么是合作開發(fā)
共同投資即指合作各方分別投入合法的出讓土地使用權、資金、技術、管理等合作開發(fā)房地產(chǎn)所必需的要素。
共享利潤是指房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方共同分享房地產(chǎn)開發(fā)成果，分配比例由各方協(xié)議約定，分配方式可以是資金、房地產(chǎn)實物、經(jīng)營權以及其他經(jīng)濟利益表現(xiàn)形式。
共擔風險是指合作各方對房地產(chǎn)合作開發(fā)失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現(xiàn)實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。
共同投資、共享利潤屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征很容易讓人理解和接受，而把共擔風險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征則與合同自治理論和現(xiàn)行合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突，不符合經(jīng)濟社會發(fā)展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協(xié)議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益(這種風險利益通常較高)，法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權益處置。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優(yōu)先股，利潤分配時優(yōu)先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合公司法第三十五條之規(guī)定，“股東按照實繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外�！笨梢姽痉鞔_支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的基本特征和內(nèi)容有違意思自治的法理和法律原則。
房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內(nèi)容：
1. 合作的基本原則
2. 合作的目的
3. 合作的方式
4. 供地方的權利與義務
5. 非供地方的權利與義務
6. 風險分擔方式
7. 利益分配方式
8. 房屋銷售
9. 物業(yè)管理
10. 違約責任
11. 本協(xié)議的變更和終止
12. 其他必要內(nèi)容
