教父的要約
根據(jù)澤爾的觀點(diǎn)，資金充沛的私人股本投資公司有能力從“荒謬”的杠桿收購中得利，并高價(jià)收購公開發(fā)行的房產(chǎn)公司。澤爾將這樁買賣稱為“教父的要約”，因?yàn)闆]有一家公開發(fā)行公司能拒絕這一誘人的要求。果不其然，今年二月，澤爾以390億美元的高價(jià)將他的旗艦公司，辦公物業(yè)公司（Equity Office Products ，簡(jiǎn)稱EOP），連同其資產(chǎn)組合中的540幢高級(jí)辦公樓出售給了牛˙lackstone Group）。這是當(dāng)時(shí)為止所完成的數(shù)額最大的一筆私營(yíng)股權(quán)收購案例了。澤爾預(yù)測(cè)市場(chǎng)會(huì)馬上穩(wěn)定下來，盡管與近幾年相比，市場(chǎng)會(huì)加倍進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，更少地利用杠桿。“今天，無人能再次復(fù)制慕灰琢�。�?/p>
賣掉了EOP之后，澤爾又將其注意力轉(zhuǎn)到了另一樁主要的收購上。八月，論壇公司（Tribune Co.）的股東們同意了澤爾開出的82億美元收購報(bào)價(jià)，該公司擁有《芝加哥論壇報(bào)》，《洛杉磯時(shí)報(bào)》和其它的媒體公司。這次的收購澤爾將芝加哥小熊棒球隊(duì)（Chicago Cubs）也收入囊中，但他說自己計(jì)劃將棒球隊(duì)轉(zhuǎn)售。論壇公司的交易正在規(guī)定的審查之中，有望于年底完成整個(gè)交易過程。
對(duì)這樁交易，澤爾并未直接提及，但他卻談到了自己作為逆勢(shì)投資人的名聲。他回憶起第一次親歷市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)。上世紀(jì)七十年代，房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍看好且長(zhǎng)勢(shì)逼人。澤爾無法預(yù)料在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)育完整時(shí)，到底多少供應(yīng)量才能滿足市場(chǎng)的缺口。因此他不再做新的交易，轉(zhuǎn)而建立了一家專注于蕭條地產(chǎn)市場(chǎng)的公司�！澳菚r(shí)所有人都在批評(píng)說：u2018山姆，你不知就里。u2019這些話陪伴了我的整個(gè)職業(yè)生涯。甚至在2007年我購買報(bào)業(yè)時(shí)，也是人人都在議論，u2018從前說你不明白，現(xiàn)在你可是真糊涂了。u2019”
澤爾是股本集團(tuán)投資（Equity Group Investments）的主席，該集團(tuán)是私人股本和公開發(fā)行公司的混合體，包括了住宅地產(chǎn)（Equity Residential），一家業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的住宅公司；生活時(shí)尚置業(yè)（Equity LifeStyle Properties），一家由300個(gè)度假和工廠預(yù)制住房協(xié)會(huì)的公司；和資產(chǎn)信托公司（Capital Trust），一家商業(yè)房地產(chǎn)金融公司。澤爾告訴沃頓的聽眾們，他還未從經(jīng)濟(jì)學(xué)的第一堂課中“緩過神來”，那時(shí)他正在學(xué)供求關(guān)系。“我想告訴你們的是，無論身處何種行業(yè)—地產(chǎn)業(yè)、駁船業(yè)、軌道列車業(yè)—都是市場(chǎng)的供應(yīng)和需求決定一切�！�
上世紀(jì)六十年代中期，正在讀大學(xué)，之后成為密歇根大學(xué)法學(xué)院學(xué)生的澤爾已開始在安阿伯（Ann Arbor）購入房產(chǎn)。之后他與同父異母的兄弟羅伯特勞瑞（Robert Lurie）合伙，直至1990年勞瑞48歲時(shí)死于癌癥，兩人共同建立起了一個(gè)地產(chǎn)王國(guó)。
在 1973年市場(chǎng)崩盤之后，澤爾用了之后的三年時(shí)間收購了近30億資產(chǎn)的地產(chǎn)資本，其中大部分只需一美元首付。通過承擔(dān)出租人在未來的管理中可能損失的費(fèi)用，澤爾以此向他們換取股權(quán)。他有能力維系這些物業(yè)，直至他們回到—甚至超過—先前購買時(shí)的價(jià)值�！笆聦�(shí)證明，我們因次而大賺了一筆，”。從80年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的承租漲勢(shì)，發(fā)展前景豁然明朗。澤爾說：“我的投資理念就是建立起資產(chǎn)組合，然后就會(huì)有人來購買，這些人指的就是日本人�！�
大廈情節(jié)
當(dāng)被利曼提問他為何沒有成為地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)，這位滿臉胡茬，嗓音沉厚的地產(chǎn)大亨回答道，地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于他來說風(fēng)險(xiǎn)太大�！皬氖麻_發(fā)，需要有種樓宇情結(jié)，”澤爾說道�！爸辽侔霐�(shù)的回報(bào)率來自你親眼見著大樓逐漸高聳的心理成就感。我卻毫不受這痛苦的情結(jié)所困�！�
考慮到市場(chǎng)可能無法消化巨額投資，澤爾和勞瑞在1980年花了大半年時(shí)間將他們的投資進(jìn)行多元化，開始關(guān)注其他的一些行業(yè)。他們的策略與地產(chǎn)業(yè)曾使用的如出一轍，在人們忽視供求規(guī)則的地方尋找機(jī)會(huì)。“我們覺得如果自己是合格的地產(chǎn)人，那也算得上是出色的商人。”澤爾說道。
房產(chǎn)專業(yè)人士具備了嫻熟的交易技能，他補(bǔ)充道，但他們往往缺少運(yùn)用策略的遠(yuǎn)見卓識(shí)�！叭绻�(qǐng)人代理進(jìn)行交易協(xié)商，我一定會(huì)找一名房產(chǎn)商人而非公司經(jīng)理人。 ”澤爾說道。但另一方面，地產(chǎn)人缺乏“在轉(zhuǎn)角尋找機(jī)遇”的能力，在他們看來，面前的永遠(yuǎn)是筆直的道路。正因此，我們的行業(yè)缺乏周期性，直至今日都顯得反復(fù)無常且大起大落�！�
上世紀(jì)九十年代初，美國(guó)的大多數(shù)商業(yè)房產(chǎn)公司都被掌控于大約50至60家大型私人投資公司手中。然而，市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，這些公司紛紛陷入嚴(yán)重的信貸緊縮，大量資產(chǎn)被了結(jié)抵押，銀行發(fā)生擠兌，貸款市場(chǎng)幾近崩潰。澤爾解釋道，出路就是向公共市場(chǎng)要錢，通過一種之前鮮為人知的金融工具，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust）進(jìn)行，簡(jiǎn)稱REIT。據(jù)澤爾說，REIT從此成為商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力，直至過去一年左右，通過類似他的這次黑石公司的交易，私人股本的收購重將許多股份購回到私人手中。
黑石公司和沃納多房地產(chǎn)信托公司（Vornado Realty Trust）為爭(zhēng)奪EOP公司進(jìn)行了三周的要價(jià)戰(zhàn)，澤爾描述了他在其間所使用的策略。沃納多作為美國(guó)第二大房地產(chǎn)投資信托基金，向澤爾的公司提供了一套現(xiàn)金與股票相混組合的收購報(bào)價(jià)。澤爾說道，收購的關(guān)鍵在于為EOP和其母公司準(zhǔn)備一筆7億2千萬美金的“分手費(fèi)”，另外他還補(bǔ)充，股票的交易可能需要花費(fèi)數(shù)月完成，并且事后他也認(rèn)識(shí)到，股票的交割可能因之后八月形成的市場(chǎng)震蕩而出現(xiàn)嚴(yán)重問題。
日益高漲的住房需求
利曼注意到，現(xiàn)在澤爾的股份分散在房產(chǎn)和其他一些行業(yè)中�！捌渌敝痪褪敲绹�(guó)艾利斯特公司（Anixter International），該公司是以太網(wǎng)路線市場(chǎng)的壟斷性企業(yè)。至于地產(chǎn)這方面，澤爾說他通過對(duì)國(guó)際股本集團(tuán)（Equity Group International）的注資，關(guān)注著新興市場(chǎng)的發(fā)展。
1999年，澤爾決定，在美國(guó)使用的得心應(yīng)手的REIT理念應(yīng)該也能被復(fù)制到世界的其他地方。現(xiàn)在他控制了墨西哥和巴西的主要房屋制造商并且正將其觸角伸及印度、中國(guó)和埃及。墨西哥公司設(shè)在瓜達(dá)拉哈拉城的辦事處豪邁斯（Homex）為了滿足墨西哥顧客的要求，每天24小時(shí)，每周7天辦公。“這些地方的美妙之處在于它們無窮無盡的市場(chǎng)需求，”澤爾說道。“如果回到教科書中的經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論一章，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這些國(guó)家都有大量未能滿足的住房需求。它們的人口增加了但隨之而來的住房問題卻未能解決�！�
澤爾也承認(rèn)，在收購這個(gè)問題上他并不總是正確。他講述了1992年收購加州的卡特霍利霍爾連鎖店（Carter Hawley Hale stores）的經(jīng)歷。他的公司對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查分析，認(rèn)為如果該公司低價(jià)甩賣的話，這家擁有79所門店的連鎖店至少應(yīng)值80%的收購價(jià)。收購后沒多久，留給澤爾的卻是市場(chǎng)的快速蕭條和南加州的一場(chǎng)大地震。95年時(shí)，他決定脫身出局，將連鎖店賣給了該店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，聯(lián)邦百貨商店（Federated Department Stores）。賣了多少錢？盡管澤爾在這次交易中損失了些錢，但值得欣慰的是他的公司正確計(jì)算了轉(zhuǎn)手賣出的價(jià)格。聯(lián)邦公司支付了澤爾收購價(jià)的80%�！� 投資雖然失敗了，但過程卻是成功的。我們正確估計(jì)了風(fēng)險(xiǎn)并做好準(zhǔn)備，事實(shí)上我們也確實(shí)承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)�！�
利曼注意到澤爾有個(gè)著名的別號(hào)叫“墳?zāi)刮枵摺保╰he grave dancer）。澤爾說，這個(gè)詞來自于他曾撰寫的一篇文章的標(biāo)題，該文闡述了市場(chǎng)經(jīng)歷過熱投資帶來的必然經(jīng)濟(jì)泡沫后，他怎樣從蕭條房產(chǎn)市場(chǎng)得利的策略。澤爾說這篇文章展示了他是怎樣“在他人錯(cuò)誤的尸骸上起舞的”。
然而，澤爾也在該文的最后指出：“最靠近墳?zāi)沟奈枵�，也要時(shí)時(shí)注意自己不跌入死亡的深淵�！�
