研究領(lǐng)域或方向

學(xué)術(shù)及科研成果

　　喬冠軍作為負(fù)責(zé)人主持國家自然科學(xué)基金、863項目、民口配套項目等科研課題多項。通過教育部主持鑒定4項，獲得陜西高校科技二等獎一項。發(fā)表論文70余篇，SCI收錄26篇。參編教材和專著4本

　　國內(nèi)房地產(chǎn)投資日漸升溫，前一段時間也傳來了溫州人炒房炒到了紐約的新聞。房地產(chǎn)投資人真的需要也真的可以走出國門去做房地產(chǎn)投資嗎？

　　據(jù)報道，由于澳洲的房地產(chǎn)已有近百年的歷史，其市場已十分成熟。

【主持人:】各位網(wǎng)友大家好！歡迎來到焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的新盤在線欄目。我們今天介紹不是一個樓盤而是一種嶄新的海外房地產(chǎn)投資服務(wù)。今天我們非常有幸請到了澳大利亞澳地集團(tuán)總裁周華先生以及澳洲置業(yè)喬冠軍總經(jīng)理跟我們大家進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話題。二位好，先給網(wǎng)友打聲招呼。

【周華:】大家好我是專門從澳大利亞趕回北京的，能夠借這個機(jī)會跟中國的網(wǎng)友和潛在的對房地產(chǎn)投資感興趣的網(wǎng)友交流非常高興。

【喬冠軍:】大家好。

【主持人:】我們首先想了解一下澳洲置業(yè)在中國開展的業(yè)務(wù)。剛才我提到了咱們公司并不是像我們老百姓的非常熟悉的房地產(chǎn)公司那樣，去開發(fā)樓盤，去賣樓。那么咱

們公司不同之處是什么？我們公司的主要業(yè)務(wù)是什么？

【喬冠軍:】不同之處主要是兩個方面。一個是理念上的不同，因為我們不是一個通常的房地產(chǎn)公司賣樓盤。我們是通過推廣一種投資的理念，通過購置物業(yè)使大家走上致富的道路。這是一個理念這是第一個不同。第二個不同，在于我們的運作方式不同。比如過去10幾年以來有很多海外的公司把一些樓盤到中國進(jìn)行旋展，我們的不同在于什么呢？在于我們是代表澳洲全線的不同種類的，屬于投資的這樣的一些住宅低產(chǎn)帶到中國來。在中國全線落地，直接面對所有的投資者，給他提供一流的服務(wù)，我們綜合了澳洲的在低產(chǎn)上相關(guān)的包括律師行、會計師行最好的發(fā)展商、最好的金融公司。包括低產(chǎn)評估師，最好的資源整合在一起提供一站式的服務(wù)，直接面對客戶。使得中國的投資者可以不用走出國門，所有的手續(xù)我們都可以幫他辦理好。通過我們澳洲最好的機(jī)構(gòu)實現(xiàn)投資全部過程。

【主持人:】我們可以想象這就好像是整個澳洲房地產(chǎn)行業(yè)的“駐京代表處？”

【喬冠軍:】我們實現(xiàn)的是我們的“野心”不是只是在北京做一個代表處或者在中國做一個代表處。我們是一個很好的理念很好的產(chǎn)品，我們是把這么好的產(chǎn)品帶給中國，帶給中國的投資者使他們都能夠看到。所以我們想法是使廣大的投資者都知道。

【周華:】另外來到中國有兩個方面的考慮。一個是目前隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展出現(xiàn)了一批又一批走向富有的或者收入比較高的人士。我們看到需求除了解決目前在中國住房和政府問題之外，或者有些“閑錢在銀行利睡覺�！边�有些沒有很好的意識和理念做這些事，因為中國的渠道還是比較局限的不像西方方法多一點。我們希望通過我們介紹杠桿原理利用地產(chǎn)投資，特別是澳大利亞地產(chǎn)過去每十年翻一倍這樣的經(jīng)驗向中國的廣大投資者做服務(wù)。另外我們是向全球投資者提供各國投資的全盤棋的一部分。因為我們澳地集團(tuán)想用我們本身的網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)想給潛在市場或者多少年以后在中國做地產(chǎn)投資，通過投資致富這是我們業(yè)務(wù)的主要一部分。

【主持人:】二位其實都是中國人，大有10幾年前去到的澳洲是嗎？

【喬冠軍:】我是87年去的。

【周華:】我是91年去的。

【主持人:】我很感興趣大家是怎么走到了房地產(chǎn)這一行的？能不能談?wù)勥@幾年的經(jīng)歷？

【喬冠軍:】回答這個問題我建議請周先生回答，原因在于周先生91年到澳大利亞去之后，他本身以前在中國是很優(yōu)秀的，北大畢業(yè)的。91年到澳大利亞去白手起家，做過不同的行業(yè)經(jīng)過艱辛的摸索最后在地產(chǎn)行業(yè)里找到了方向。而且他創(chuàng)建了一套投資理念，把所有這些理念整合在一起首先使他自己在經(jīng)濟(jì)上得到的益處形象的就是除了他手下有上億地產(chǎn)，另外所有的名車、還有他是澳大利亞新移民里第一個派上賓利跑車的人所以大家可以想象周先生是非常成功的，所以請周先生回答這個問題。

【主持人:】那周先生什么機(jī)會讓你進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的呢？

【周華:】我想講講，首先一個人發(fā)財致富是有兩種概念。就像我在澳大利亞做投資說明都是這么講的，很多人以為錢賺到了就可以了。我剛到澳大利亞去的時候兩手口空渾身的干勁沒有任何經(jīng)驗。當(dāng)時也以為拼命賺錢。

【主持人:】當(dāng)時是去留學(xué)？

【周華:】反正是有一個機(jī)會就去了。后來發(fā)現(xiàn)想多賺錢選擇行業(yè)開始做保險經(jīng)濟(jì)，因為打工賺不了多少錢所以銷售可以賺多一些。當(dāng)時我在北大畢業(yè)以后去美國留過學(xué)，回來以后找份政府工作，當(dāng)時的說法已經(jīng)走向成功之路了。結(jié)果到澳大利亞以后做保險經(jīng)濟(jì)，保險經(jīng)濟(jì)做一段時間發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)比我成功的人士，我一看結(jié)果我并不滿意。那時候他們說這個行業(yè)干了25年你是不是滿意，那么你就看這個行業(yè)干了25年的生活水準(zhǔn)，如果不滿意現(xiàn)在就趕快改行。所以看了以后我并不滿意，后來我就改行了。因為我是學(xué)英語專業(yè)的，后來做了高級翻譯，包括同聲傳譯。這個工作聽起來不錯，收入也不錯。因為當(dāng)時澳洲我是唯一一個翻譯當(dāng)中敢住100萬的房子，當(dāng)時的情況下是能開上大奔的�？墒沁�是什么事情都得自己做，我覺得這不是長久之計。后來有一些偶然的機(jī)會，后來也做了一些貿(mào)易。98年的時候是一個轉(zhuǎn)折點。

【主持人:】澳元跟人民幣比例大概是什么概念？

【周華:】6：1。澳洲人民收入10萬以上占人口1％。所以當(dāng)時我已經(jīng)進(jìn)入澳洲高收入階層了。大概95、96年的時候我已經(jīng)收入（年）50萬左右了，一般人看起來不錯了。連續(xù)看了3年到了98年的時候，因為前幾年每年收入都提高，到了98年的時候感覺上不去了，因為91年我就立志在澳洲達(dá)到一個自由自在的生活，當(dāng)時唯一想的就是一年收入100萬，可是98年收入上不去了，房子也買了也有車，但是我心里很不舒服一方面覺得100萬很遠(yuǎn)，另一方面就是越做越累。

【主持人:】你認(rèn)為掙錢是靠自己的勞動力？

【周華:】98年為什么說轉(zhuǎn)折點呢？因為那時候我覺得很累，不知道該怎么往下走的時候我突然有一種模糊的感覺，如果將來明天有很多財產(chǎn)，投資帶來的收入足夠我生活的話我可能不那么累了。結(jié)果我參加了一次地產(chǎn)投資說明會。98年一般人看來我還可以，可是我跟一個人一比，因為他進(jìn)地產(chǎn)業(yè)比較早，聽說他做的不錯，但是沒有概念。聽了講座以后我們倆一起交流發(fā)現(xiàn)有天然之別，第一他開的車是賓利。當(dāng)時我看他開的車，我馬上知道他收入肯定比我高。第二點，當(dāng)時我只有一套自己的房子已經(jīng)換過幾次了，小的搬大了。而他當(dāng)時是25套房子。一下子我就傻眼了，我覺得自己并不比別人笨，為什么我們倆有天壤之別，那時候我就跟太太做了一個決定，咱跟他學(xué)吧。那一年我就跟他學(xué)買了7套投資房，他跟我講了左手右手的概念，對我們中國人來講對我們中國人來講掙第一桶金是很有效的。咱們做一件事情永遠(yuǎn)有很多顧慮后來沒有發(fā)現(xiàn)任何事情我膽子就大了，后來買了7套。到了99年我所幸就進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)，我想他一年收入一百萬以上，我在他旁邊可能會學(xué)到一些思想改變自己的一些想法。結(jié)果從那以后一切都變了，后來自己開了自己的公司。然后把我自己投資的經(jīng)驗總結(jié)成一套系統(tǒng)，因為我想既然這個經(jīng)驗這么寶貴為什么不去給更多的朋友去提供呢？ 

因為兩方面，一方面幫助大家把想法先改了，產(chǎn)生投資意識。有些人以前沒有投資意識，或者以前有些人有投資意識不敢做，因為害怕。另外很多客人都是忙忙碌碌的在工作，在生活，他們覺得投資一件事情事太多，太麻煩。這樣的話我們把所有的不愿意做的事都做過了。市場上成千上萬的房子哪個是最好的，因為大部分人沒有時間了解這些，我們專業(yè)做地產(chǎn)投資，我們天天了解一些市政規(guī)劃等等，人口變化等等。人進(jìn)來多房源有限我們?nèi)プ鲞@個工作，找房源。第二點，客人忙碌工作生活包括貸款，因為我們貸款借力，用銀行的錢這樣客戶覺得貸款也很煩，所以我們把貸款的人員送到客人家去了，給客人提供服務(wù)。一系列的東西都給客人提供到的，包括我們的工作人員必須自己就是投資者，這樣他對客戶很了解，所以這樣使地產(chǎn)投資看起來本來是一個不太容易的事變得相對比較容易簡單了。

【主持人:】您在澳大利亞成立了自己的地產(chǎn)投資公司，這個是專做投資不是做房子？

【周華:】一般是一個小區(qū)服務(wù)負(fù)責(zé)房子的買賣，客人需要賣就幫著代賣，一般二手房比較多一點。因為澳洲二手房交易比較多，而我們澳地集團(tuán)三個創(chuàng)始人我是其中之一。我們主要專門在市場找房源，不是考慮這個房子是不是適合客人住或者怎么樣，純粹看這個房子有沒有大的升值潛力，適不適合出租，這樣選房源。盡管我們公司買房子也有一些買來自住的，但是我們推廣方式和針對的對象主要是投資者。就是說他現(xiàn)在有一些條件能夠做一些投資或者他不知道自己可以投我們投資顧問可以跟他做一些分析。

【主持人:】咱們投資顧問現(xiàn)在做到什么規(guī)模了呢？

【周華:】從地產(chǎn)來講因為澳大利亞地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了。我們公司2001年4月份成立的，由于我們理念很成熟第一年我們做了1.5萬澳元。2003年是5億澳元。我們下一個目標(biāo)是10億澳元。我們現(xiàn)在按照目前的發(fā)展規(guī)模我們計劃大概在3－5年之內(nèi)我們成為澳大利亞第一大地產(chǎn)投資公司。我們目標(biāo)在10年之內(nèi)目標(biāo)是100億澳元的營業(yè)額。

【主持人:】等于是在這個過程中自己的財富也得到了非常大的發(fā)展？

【周華:】因為我們自己本身投資者都是董事，由于我們在市場上拿到的房源都是好房源。開發(fā)商等于現(xiàn)在是追在我們后面等著。以前是我們求著開發(fā)商，但是我們現(xiàn)在做到了開發(fā)商知道我們業(yè)績很好，知道我們對客人的服務(wù)講究信譽(yù)等等，所以開發(fā)商現(xiàn)在有好的房源，他需要別的公司替賣，他先找到我們。如果說質(zhì)量不夠，規(guī)模不夠地點不行那我們也可以讓他找其他公司去做。

【主持人:】喬總你是什么時候加入澳洲置業(yè)公司的您對房地產(chǎn)投資個人有什么體會？

【喬冠軍:】我是87年去的澳大利亞，當(dāng)時是去讀研究生。理論上懂了很我，根據(jù)我在那邊的經(jīng)歷我第一個在那邊買自己的自住房是在94年。隨后陸陸續(xù)續(xù)買了5套房。雖然我在這里進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)并不是很晚，但是當(dāng)時沒有澳地集團(tuán)告訴我這套完整的系統(tǒng)。沒有這么一個群體幫助我。當(dāng)時大部分時間是忙于著手沒有注意到錢生錢，沒有在這個系統(tǒng)里面去做事情。所以當(dāng)時也陸陸續(xù)續(xù)買了5套房子，是大概6年的時間已經(jīng)漲了將近一倍。另外一個典型的例子我在98年10月份買了一個水邊的可以直接下水邊游船停碼頭的地我是100萬買的，一年半之后在奧運會之前賣掉是150萬賣掉的。我付了多少錢10％，也就是說100萬的房子我只放進(jìn)去10萬。

【主持人:】這就是剛才周總提到的杠桿原理？

【喬冠軍:】其他的錢我是通過銀行貸款。一年半之后我得到了額外的50萬收入。所以嘗到了很多甜頭后來由于很的因素回到北京來，因為后面幾年，當(dāng)然還有很多的社會活動，比如中國政府每年要回來請我參加國慶的活動，觀禮臺的閱兵，同時考慮到父母的原因很大。所以在他們的晚年想多花點時間陪他們，我在回到中國來以后尋找新的好機(jī)會。但是中國地產(chǎn)形式我看不懂，因為中國地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有形成像西方澳大利亞這樣的一套完整的體系�？床欢�風(fēng)險就很大，雖然你知道地產(chǎn)是投資，在世界各個國家來講大家都認(rèn)同地產(chǎn)是投資，在中國確實危機(jī)四伏，完全不夠成熟。所以這段時間我一直困惑，知道我跟周先生已經(jīng)是10幾年的朋友了，有一次周先生回來跟我講他在干什么，因為我知道周先生整個事業(yè)的發(fā)展過程。周先生跟我講完之后我刮目相看。我想那時候我們倆差不多，他開大奔我也快大奔，他住洋房我也住洋房，這兩年為什么差別這么大了，就是一套這樣的系統(tǒng)、一套理念。那么這兩年我是參與進(jìn)去了，首先我要考慮到這是一個很好的機(jī)會，對于自身來講進(jìn)入一個新領(lǐng)域事業(yè)再提高一步。第二我覺得應(yīng)該把好東西帶給家鄉(xiāng)父老。這樣的理念我們在中國一起把澳洲置業(yè)做起來的。

【主持人:】二位剛才經(jīng)過說明，至少在澳大利亞沒有做地產(chǎn)投資的時候也都賺到了錢，那么剛才提到了杠桿原理，這個原理怎么使用呢？

【周華:】投資無非就幾種領(lǐng)域。一個是股票、一個是地產(chǎn)一個是現(xiàn)金比如債券等等。對于投資者怎么達(dá)到很好的投資回報呢？剛才我講了應(yīng)該借錢。借錢首先現(xiàn)金不存在資本升值，所以的部分投資者不會把很多錢放在現(xiàn)金里�，F(xiàn)金里的錢一般來說都是應(yīng)急用的。再看股票，股票有兩種，炒股票是自己炒不是錢賺錢，我所說的是靠資本升值的。這樣股票在中國現(xiàn)在不知道了，在西方股票也可以記下來買股票。叫你自己放一部分錢銀行放一部分錢。由于股票風(fēng)險大，銀行一般借貸50％。澳大利亞國民銀行是每年盈利最高的上市公司，如果你是它公司的股東你買他公司的股票最多借70％。因為股票是有起落的而地產(chǎn)在澳大利亞一般銀行可以借到80％如果職業(yè)比較好的話銀行可以借給你95％。既然我們靠借錢特別是大部分投資者錢都是自己掙來的，首先投資不要虧本。股票的話萬一這個公司倒閉不管你買多少股票一分錢都不值了。地產(chǎn)這個地是跑不了的，這就是為什么銀行愿意多借錢。所以地產(chǎn)投資者可以少花錢多辦事。比如剛才喬總講他自己掏了10％最后掙了50萬。杠桿原理我再說一點比如我不懂的時候我花100萬買一個房子，這個房子假如7年以后翻一倍的話我用一百萬賺了一百萬。后來懂投資之后我會把一百萬買三套房子，每個里我放33萬這樣我一百萬拿下了三套房子。如果再翻倍的話，我用33萬得到了300萬的價值。當(dāng)然澳洲有一些房租的，我等于是原來的一百萬掙下了一千萬的錢。而且好處在我做這個與此同時我左手做著生意做著事情。并不花我的時間精力就像這個地產(chǎn)投資我自己投入很我，我太太每周花時間做一些事情，就是銀行的結(jié)單等等。這樣有一個好處等于不花多少時間精力睡覺的時候都掙錢。

【網(wǎng)友:】你們的房產(chǎn)主要在哪個城市？

【周華:】目前在悉尼、摩爾本、和不利斯本。

【網(wǎng)友:】投資回報率是多少，一般需要投資多少？

【周華:】這是根據(jù)客人自己的情況來說的。如果客人愿意買一個現(xiàn)房，一般我們建議他剛開始花40％左右，跟銀行借60％。如果這樣投資，假如澳大利亞過去地產(chǎn)歷史證明每7年翻一倍，在這種前提下平均回報率每年31％左右。這是一種情況。另外一種情況如果有人有條件他能夠買期房期房澳大利亞跟中國不一樣，在中國買期房是整個錢都得交上去，澳洲不是這樣的，買期房只需要放10％。其余的錢不管是自己借錢還是什么都是交鑰匙的時候再付。這樣一個好處就是買了一個房子，按照平均每年10％增長的話，這個房子30萬的話我放了3萬，這3萬作為澳大利亞首付放進(jìn)去以后我們歐5％－7％的利息。就是你買了房子這邊的利息比銀行還高，這樣一年以后30萬升了33萬了，你沒有做任何事情就掙了3萬了。如果做的差升5％你就掙了1.5萬。我們根據(jù)每人的情況也有豪宅或者好的公寓1、2百萬都有。

【網(wǎng)友:】這是不是也算投資而且能夠移民？

【喬冠軍:】澳大利亞這個國家鼓勵海外的投資人到那邊投資。同時它也歡迎海外商人以投資移民的形式到澳大利亞去。目的是對這個國家有好處，對于這個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 

商業(yè)移民或者投資移民也好，其中的條件就是要求在澳大利亞要有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)。如果通過這樣一種方式在澳大利亞購置物業(yè)的話起碼是可以有助于滿足商業(yè)移民的條件之一。但這并不充分但是一定是對他有利的。另外一個角度，澳大利亞政府在得檢驗商業(yè)移民。他發(fā)現(xiàn)很多港臺包括中國大陸的商業(yè)移民到那里去，這些人去那里以后通過歷史發(fā)現(xiàn)并沒有真正的誠意在那里投資、經(jīng)商而只是為了拿到一個綠卡、身份證。這樣的情況政策上來講如果沒有表現(xiàn)出確實有誠意來到澳大利亞投資、經(jīng)商的話這種情況下是不收你的。如果有這樣的投資本身已經(jīng)說明你的誠意了，這點對你的移民本身從誠信度來講也是大大的提高了。

【網(wǎng)友:】有什么具體的項目說一下？

【主持人:】咱們介紹一種方式吧？

【周華:】我們這次帶來了7、8個不同的項目。在悉尼、摩爾本等。我們在北京南銀大廈有我們的辦公地點。

【喬冠軍:】那個地方我們有多媒體展廳，多媒體的有關(guān)資料包括光盤。如果大家有時間可以去我們可以為大家量聽裁衣。

【主持人:】按揭能做嗎？

【周華:】可以做，好幾家銀行都可以做。一般能夠借到80％，比如花旗銀行、匯豐銀行、包括澳大利亞本身的銀行都可以。

【主持人:】首付是付人民幣還是澳幣？

【周華:】應(yīng)該是外幣。或者他有朋友或者其他的渠道就可以了。像我們有朋友他的朋友在澳洲的話那就可以直接在那兒買房了。

【主持人:】為什么澳大利亞首付只需5％（最高）為什么澳大利亞有這么寬松的政策？

【周華:】銀行借錢給你是承擔(dān)風(fēng)險的。比如你放了20萬，他貸給你80萬，過了一年你不還了他可以把80萬這個房子賣掉。澳大利亞銀行對地產(chǎn)是持樂觀的態(tài)度的。比如借錢90％給你，當(dāng)時不是所有的都是借90％的。他知道一年以后可能這房子值110萬了，你不交錢的話他可以收回。所以澳大利亞有一個規(guī)定你借夠80％可以但是必須買一年的按揭保險。就是一年以后萬一你不賣房子，不還錢了，銀行賣這個房子賣不出原來的價錢銀行虧了，也個差保險公司補(bǔ)。保險公司為什么愿意出這個錢，他認(rèn)為唯一的風(fēng)險就是第一年。因為銀行急著出手不會按市價走。所以澳洲銀行對地產(chǎn)還是比較樂觀的。

【主持人:】就是銀行多年的表名房地產(chǎn)升值的可能性是非常大的。它敢貸九層。

【周華:】或者他知道一年以后肯定會升值的。很多銀行在澳洲是這樣的，比如期房現(xiàn)在30萬買的，放了40％，你交房的時候認(rèn)為可能放20％，成交的時候還得放3萬，這樣銀行借區(qū)域80％。澳洲銀行規(guī)定如果買期房12個月，他基本認(rèn)為是往上走的。所以很多銀行有一個規(guī)定只要你買的期房超過12月，到時候交房他要去銀行估價他借你的80％是市場價。比如原來30萬的房子40萬了，他可以借你40萬的80％。

【主持人:】剛才說了這么多澳大利亞的市場情況。剛才有一個數(shù)據(jù)說每7－10年翻一番。我想請周總聊一下澳大利亞這個國家到底是什么樣的國家，為什么它的房地產(chǎn)長期以來能保持這樣的成績？這個大的背景是怎么樣的？

【周華:】這是一個很好的問題。澳大利亞是一個200多年非常年輕的國家但是它延續(xù)了西方歷史的淵源。200多年中它形成了一套非常完整的法律監(jiān)控制度，再加上生活很安逸、舒適。以前澳大利亞管自己叫上帝自己的國家。而且澳大利亞生活水準(zhǔn)很高，它的國民生產(chǎn)總值排在世界前幾名，去年6600億美金左右。我記得原來做翻譯的時候，新南韋爾市州國內(nèi)生產(chǎn)總值超過廣州上海加在一起還多。說明它經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，在過去幾年中連續(xù)排在發(fā)達(dá)國家的前一兩名。另外，澳大利亞它地產(chǎn)市場非常成熟，剛才我已經(jīng)講了按照政府的統(tǒng)計國家統(tǒng)計局和地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，它的地產(chǎn)在過去記載的歷史中，特別是過去40、50年翻一倍。為什么澳洲房地產(chǎn)會繼續(xù)發(fā)展下去呢？第一點它是一個移民國家，現(xiàn)在每年15、16萬的新移民。對于澳大利亞國

家來說基本是東南沿海和西岸的大城市可用的地方比較有限，這些城市吸引了悉尼、摩爾本城市的人民。特別是這些年吸引的技術(shù)移民比較多，這些人來了以后都是帶著錢來的，他們有很好的工作購買力也很強(qiáng)，這些人不斷推著市場往上走。另外澳大利亞鄉(xiāng)下的日子越來越難過它農(nóng)業(yè)人口的比例比較少，有關(guān)人口比例本身就少，所以實際進(jìn)到城市的人還是對這個市場有很大的促進(jìn)。再加上澳洲每年通貨膨脹，人工費用的提高，比如不里斯本這幾年人工成本都往上漲了所以促進(jìn)澳大利亞房地產(chǎn)的行業(yè)是往上走的。

【主持人:】有沒有向下走的時候呢？

【周華:】有的，97年當(dāng)時掉了5.1％這是歷史上掉的最高的一次。縱觀過去基本上每的周期是大升小降的。

【主持人:】目前05年房地產(chǎn)市場在大勢中處于什么位置？

【周華:】澳大利亞悉尼摩爾本房價猛漲以后，前年年底去年年初基本出現(xiàn)了調(diào)整。悉尼、摩爾本地產(chǎn)市場放慢了。相反不里斯本去年升了20％多。所以澳大利亞是大城市悉尼先起來，然后摩爾本跟著，不里斯本再跟著�，F(xiàn)在從悉尼、摩爾本地產(chǎn)現(xiàn)在開始慢慢回升了。從我們的角度來講地產(chǎn)投資是一個長期的生意我們不是炒地，不是投機(jī)。所以我們跟客人講不在乎你什么時候買？關(guān)鍵在里呆多長時間，因為地產(chǎn)是一個中常線的投資。比如我遇到一個客人說周先生你說這個好，但是我原來買的房子就沒賺到錢。我說多長時間賣的，他說兩年以后賣的，我說如果不賣掉現(xiàn)在值多少錢？他說那值多了。所以我說地產(chǎn)是一個中常線的投資。

【網(wǎng)友:】外匯管理局允許嗎？

【主持人:】這個事會牽扯到外匯管理局嗎？

【周華:】關(guān)于外匯處境的問題應(yīng)該按外匯管理局的規(guī)定做。

【喬冠軍:】2004年4月1號有一個新的規(guī)定，對中國公民處境、出國如果你能夠證明你這個錢是你的合法來源的情況下是沒有問題的。隨著中國跟國外承諾WTO，包括進(jìn)一步對外開放隨著這兩年金融的放開。這方面的路和規(guī)定會給海外投資人提供更好的更寬松的環(huán)境。

【網(wǎng)友:】你們對這幾年中國房地產(chǎn)投資市場如何看？澳大利亞投資環(huán)境如何？你們是如何為海外投資者服務(wù)的？

【周華:】剛才喬總提了，我們?yōu)橹袊�到澳大利亞投資的客人提供一站式的服務(wù)，同選房到做按揭，包括一系列手續(xù)的服務(wù)，甚至那邊房的出租管理各方面都由我們提供。我們幫助他推薦能講國語的律師等等。

【主持人:】做中文合同？

【周華:】合同是英文的。中國市場投資方面看法如何，我認(rèn)為前景非常好。因為形成一種趨勢越來越多的中國人把他們的錢會尋求一種更好的投資渠道。而我們來的時機(jī)是最好的。

【網(wǎng)友:】我買的房我能不能去住？

【周華:】如果是你買的是可以住的。另外中國人現(xiàn)在買房他基本是70年的租期，只有使用權(quán)并沒有所有權(quán)。澳大利亞房子是永久性的擁有權(quán)，可以作為資產(chǎn)一代一代傳下去的。另外澳大利亞沒有遺產(chǎn)稅。

【喬冠軍:】另外澳大利亞地產(chǎn)還有一個特點就是中國目前銀行借貸房屋按揭里它沒有別的選擇就是還錢的時候是連息帶本一起還的。澳大利亞常年形成了這種地產(chǎn)的環(huán)境，包括銀行它也為了支持人們在地產(chǎn)里的投資，它允許作為投資人你可以選擇只還利息不還本金。這種情況下對于投資人來講他的壓力很小。我可以用更少的錢去博很大的回報，所以這個特點中國是沒有的。

【網(wǎng)友:】現(xiàn)在投資風(fēng)險太大了有什么保證嗎？

【周華:】澳大利亞有非常完整的法律系統(tǒng)，法律制度。澳大利亞政府允許澳大利亞所有新的房子50％可以向海外投資者銷售。所以澳大利亞地產(chǎn)投資風(fēng)險相對我個人認(rèn)為比中國的地產(chǎn)投資要小得多。當(dāng)然客人覺得我們沒有看到的話這就是需要建立一個信息的問題，包括我們提供的數(shù)據(jù)，澳大利亞有關(guān)政府的部門還有有關(guān)地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)他們的網(wǎng)頁上都可以看到這些信息，都是公開的。

【主持人:】您曾經(jīng)向那么多人提供過那么多房子有沒有虧本的時候原因在哪兒呢？

【周華:】我們推薦業(yè)務(wù)的時候就說了永遠(yuǎn)對客人講是7－10年的投資，不要跟客人講1年的投資這樣等于誤導(dǎo)了投資者。那么有沒有投資人虧了錢呢？應(yīng)該說沒有，唯一的情況就是今年買房明年就賣。如果房地產(chǎn)走高潮和低潮，低潮如果市場好的時候很快可以賣掉，有時候由于急于出手肯定要讓利的。我自己沒有聽說過，但是我們的客戶很多了，這種情況也可能有。我沒有聽說過。

【網(wǎng)友:】我想投資需要具備哪些條件？

【周華:】一個是有錢再一個是有外匯。

【主持人:】是不是做貸款需要一個比較好的職業(yè)、好的證明、說明？

【喬冠軍:】比如說考慮到如果作為買期房只付30％，10％這樣的情況。如果買30萬的房子18萬元就是20人民幣。如果他有20萬人民幣閑著就可以進(jìn)入到地產(chǎn)投資領(lǐng)域了。另外一個情況我們安排給客人在澳洲銀行為中國的投資者安排信貸的時候澳洲銀行對于我們的客戶了解什么？他只要求我們的客戶有這樣一個單位的證明，證明他一年的年薪是多少就可以了。當(dāng)然除此之外還要證明他是誰，因為要跟他的房契名字是要一致的。所以提供身份證、護(hù)照這是個人的身份證明除此之外沒有其他的要求了。

【主持人:】提供貸款的銀行是澳大利亞當(dāng)?shù)氐你y行？

【喬冠軍:】花旗銀行、澳大利亞最大的政府銀行都可以給咱們提供服務(wù)。我上次跟一個做地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)7年的女士交流，她了解這個情況之后我跟她說澳大利亞地產(chǎn)是這樣的，我們可以安排澳洲銀行的貸款，包括我們所有的這些房子如果是現(xiàn)房的話發(fā)展商給客戶提供3－5年的保證租金，這個女士在美國經(jīng)營了7年，她說這是太好的事情了。首先銀行在給投資人送錢發(fā)展商給你送禮。因為這在美國是不可能的，美國從來不給海外的人貸款除非你有綠卡。澳大利亞我們澳洲置業(yè)在中國的客戶，我們澳地集團(tuán)在澳大利亞是很具有影響力的，我們在跟發(fā)展商談的時候是具備籌碼的所以這是給我們澳地集團(tuán)提供的很優(yōu)惠的條件。所以我感覺這是給中國的投資者很好的機(jī)會。

【主持人:】這也是通過澳地置業(yè)投資來實現(xiàn)這樣的機(jī)會。

【網(wǎng)友:】前一陣子也有類似的公司做這樣的事情你們與他們有什么不同？又有10％、20％的不同這是怎么回事？

【主持人:】既然在澳洲投資確實不錯，那是不是以前就有這樣的公司做這樣的事情？

【喬冠軍:】過去10幾年當(dāng)時也有人拉我一起合作做這個事情。很多公司講在中國巡展的方式。但是這種情況首先客戶信息不完整；第二社會的服務(wù)不完整。而我們是長期的面對面的為客戶提供服務(wù)，一站式的包括出租，包括一段時間說這個房子需要兌現(xiàn)我們可以幫助他們把房子賣掉。包括我們認(rèn)為這個房子現(xiàn)在市場升值不錯了，我們可以安排一個市場對這個房子的評估，然后多出來這部分錢從銀行再貸出來再去進(jìn)一步投資。這樣就滾起來的，這是跟他們的不同。另外講的10％和20％的差別這是概念的差別。首先澳大利亞的法律，不管是期房起來現(xiàn)房首付以后必須簽10％的定金。剩下所有的錢是在交的時候付90％。20％的概念是什么？剛才周先生也講過，通常銀行給投資者可以貸款貸到80％，包括購房者只要交20％作為首付。都叫首付這是兩個不同的概念。

【周華:】可能公司正作做這件事情或者將來可能還有公司會做。但是我們覺得他們沒有像我們澳地集團(tuán)在澳大利亞所處的位置和我們可以提供的服務(wù)。比如你在摩爾本買房子我們服務(wù)是可以很到位的，比如我們有客戶在悉尼有一個很小的公司，在這邊做一個小的品牌買房子是一回事，長期服務(wù)誰來做？我們在中國很快會打到全國各地去給客人提供更好的服務(wù)。另外我們是我們提供一套完整的投資理念和系統(tǒng)。

【網(wǎng)友:】想親自聽聽你們得澳洲投資的介紹？

【喬冠軍:】周先生在地產(chǎn)投資是一個成功人士。在澳大利亞周華先生是地產(chǎn)投資領(lǐng)域里的專家，同時他又是一個公眾的演說家。在澳大利亞很寶貴的機(jī)會如果能夠有機(jī)會聽到周先生的演說特別是在地產(chǎn)投資領(lǐng)域里，在成功學(xué)、理想、如何使人改變積極的觀念、人們聽了周先生的講演都會受益終生的。最近很多中國投資者包括媒體要求我們在23號就是這個周末星期天，下午2點－4點在昆侖飯店多功能廳我們會有一個澳洲置業(yè)投資說明會。如果有網(wǎng)友感興趣可以致電我們公司，因為位置有限可以給大家留個位置。我們公司的電話是010－64106830。

【主持人:】咱們現(xiàn)在普遍貸款利息是什么水平？

【周華:】現(xiàn)在澳洲根據(jù)不同的貸款機(jī)構(gòu)和個人的情況從5％多、6％多、7％多都有�，F(xiàn)在基本上是6％多。西方國家歷史來講是最低的時候。

【喬冠軍:】澳大利亞歷史來看，現(xiàn)在的利息應(yīng)該算比較好的時候，實際上91年的時候，那個時候4％點幾，那是澳大利亞歷史上最低的時候。政府那時候為了促進(jìn)地產(chǎn)的發(fā)展，到了2003年這一年連續(xù)漲過三次利息。0.25％一次目的是有宏觀調(diào)控。對于整好趕上澳洲的大選年，所以這次漲息我認(rèn)為多多少少有一些政治色彩。因為現(xiàn)在澳洲連選政府是代表有錢人的，大選之前他要照顧選民的利益。他高考慮爭取窮人的利益，那么房子漲窮人買不起房子了，那么為了照顧這些人的利益那么大選之前就加息，使地產(chǎn)的價錢緩下來。這樣達(dá)到政治目的，那么現(xiàn)在大選已經(jīng)完成了，他已經(jīng)成功連選了，現(xiàn)在權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)為2005年不需要再加息了，沒有這樣的意向了。原因澳洲經(jīng)濟(jì)來講2005年預(yù)計都是很好的，世界經(jīng)和組織預(yù)計是3.8％，那么2006年會是3.6％的增長，所以這幾年澳洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展會很好。第二澳洲失業(yè)率很低，不要忘了高福利國家很多人終生不工作靠拿事業(yè)金日子過得很好，這個失業(yè)率還包括這些人。

【周華:】另外現(xiàn)在銀行息6％點多是最低的，那么便宜的時候不借錢什么時候借呢？

【喬冠軍:】銀行的貸款是不同的，你可以選擇。這也反應(yīng)了銀行在今后的地產(chǎn)走勢、經(jīng)濟(jì)情況的一個信心問題。

【網(wǎng)友:】我是溫州的網(wǎng)友你們是否考慮來這里推廣？

【周華:】我們有一個溫州的房展會我們可能會去看一看，這些都在我們的計劃當(dāng)中。

【喬冠軍:】最近我們了解到溫州在中國各個不同的地方，包括涉及到海外，我看網(wǎng)上也有一些這方面的報道去投資房產(chǎn)�？梢哉f明溫州人在其他生意領(lǐng)域我們都知道很精明，但是地產(chǎn)領(lǐng)域投資首先不光需要精明，還需要有經(jīng)濟(jì)腦瓜。所以我們認(rèn)為他們一定是能夠認(rèn)可我們的理念的，像這樣的情況我們是有計劃的。我們希望今年第一季度有機(jī)會我們到溫州去。

【主持人:】我想了解一下澳洲置業(yè)來到以后來了多長時間做了哪些事情？現(xiàn)在是不是向很多投資人推薦了澳洲房地產(chǎn)項目？

【喬冠軍:】我們來之前大概做了半年的市場調(diào)查。因為澳地完整的這套系統(tǒng)在澳大利亞是成功的，而且很輝煌。那么怎么把這些東西拿到中國來到中國能夠發(fā)揚光大，所以前期做了長時間的調(diào)查研究和準(zhǔn)備工作。從11月份正式運作我們做了一些小型的一些說明會。當(dāng)然是有一些針對性的，是針對我們部分的客戶群體。另外我們也做了一次新聞發(fā)布會，在12月20號在昆侖飯店壟斷召開了新聞發(fā)布會，我們也注意到這段時間目前被評為2004年影響北京地產(chǎn)業(yè)的一百個事件當(dāng)中的第91件就是講的澳洲置業(yè)的新聞發(fā)布會。我們在網(wǎng)上注意到了目前來講全國從南到北包括哈爾濱日報、廣州日報都有轉(zhuǎn)載澳洲置業(yè)的消息。說明媒體對任何新的東西是很敏感的。這點澳洲置業(yè)它是一個很新的理念，都在轉(zhuǎn)載澳洲置業(yè)的理念和有關(guān)的報道。接下來我們會去上海和溫州因為上海人很精明，他們根據(jù)我們在澳洲的經(jīng)驗，我們在澳洲做地產(chǎn)澳地的經(jīng)驗也是，很多的上海人不管是當(dāng)?shù)氐倪�是現(xiàn)在在大陸的上海人，聽朋友了解到澳洲低產(chǎn)情況之后通過傳真通過朋友找到澳洲澳地進(jìn)到這個領(lǐng)域來所以上海我們一定是要去的。

【主持人:】咱們這回帶來幾個典型的項目大概都是什么類型的房產(chǎn)？

【周華:】代表澳大利亞目前比較高質(zhì)量的精品房了因為我們澳地集團(tuán)只做精品房。另外我們帶來了世界之塔，一共77層，這是在悉尼市中心離唐人街比較近，而且是澳大利亞最大的地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的。另外帶來了摩爾本幾個美好的項目，包括四季公寓比較適合于學(xué)生。因為它周邊有幾個大學(xué)在摩爾本是比較高尚的時髦區(qū)。還有摩爾本新開發(fā)政府開發(fā)的就在城和水相接的地方，連水的一些公寓性大樓。在今后4、5年之內(nèi)會形成一個摩爾本的新區(qū)。這幾年我們做的項目看到升值潛力都非常好。比如一個客人買了5、6千一平米百的公寓現(xiàn)在都漲到了8、9千了。再有一個就是旋律公寓，這個開發(fā)商叫三藍(lán)集團(tuán)，他們在澳大利亞開發(fā)的最有名的旋律公寓，這是很多名人都在這里居住。還有不里斯本很多標(biāo)志性的建筑都帶來了。

【主持人:】這些精品的房產(chǎn)大概的價位？

【周華:】從30幾萬、70、80萬、200萬不等。

【主持人:】目前來看國內(nèi)投資者比較熱衷于哪一種呢？

【周華:】目前來說就是30幾萬，大部分還是中間價位。澳大利亞我們做的客人大部分

都是買30、50萬之間的。

【主持人:】還有什么需要補(bǔ)充呢？

【周華:】因為這是一個新生事物在中國來講。我們是很有信心把這件事情做好，因為到中國介紹投資也是我個人的夢想之一。我在澳大利亞有兩個夢想一個是自己致富再一個就是教周邊的人致富。另外我想回中國開一個學(xué)校，我覺得現(xiàn)在中國的孩子很多上了社會大學(xué)以后缺乏對成功學(xué)的培訓(xùn)，我覺得這些可能將來中國市場需要的。3月份我回來的時候我姐姐在一個大學(xué)里研究生部工作，她就希望我給他們那兒的研究生講一下這樣的課程。所以我覺得中國現(xiàn)在有這樣的機(jī)會，這也是我將來做的一部分工作。當(dāng)然這部分是純粹義務(wù)的自己想做的事情。

【喬冠軍:】我們澳地集團(tuán)的經(jīng)驗有一部分參與者投資者都是在那邊上學(xué)的學(xué)生。對于家長來講，中國人通常來講家里這一代有錢了，愿意給孩子送去最好的學(xué)校穿最好的衣服，住最好的房子。這就是你給孩子全部或者最重要的東西嗎？實際上這只是一部分，我們在西方住這么多年，西方人他們怎么培育孩子？他們是要教孩子如何有創(chuàng)造性，如何有理念包括理財?shù)哪芰γ鎸�這個社會。因為中國人包括傳統(tǒng)的華人，教出來的孩子讀律師的讀會計師的，都是希望今后成為一個高級白領(lǐng)掙一個有數(shù)的錢到此為止了。實際上我們希望給孩子什么呢？我們澳洲很人多就是這樣，給孩子交個首期買房子，然后讓教孩子如何理財如何珍惜知道這錢怎么來的，這樣我感覺今后能夠更好的繼承父輩的產(chǎn)業(yè)，使父輩的產(chǎn)業(yè)在海外能夠更好的發(fā)揚光大。我們澳地集團(tuán)在澳大利亞我們也在對這個群體，因為澳大利亞的中國大陸的學(xué)生有3.5萬，所以我們很大一部分群體是這部分。我們希望中國如果有這樣的家長，能夠在這個事情中也得到一些啟發(fā)。

【主持人:】感謝二位今天光臨我們聊天室給我們詳細(xì)介紹了澳洲置業(yè)在中國開展的業(yè)務(wù)，以及澳大利亞房地產(chǎn)的情況。我們也感覺到確實從歷史上來看澳大利亞的房產(chǎn)市場一直是非常興旺的。中國也是在房地產(chǎn)市場逐漸的投資過程中，大家有很多投資的沖動但是很多地方有市場不成熟造成大家投資的風(fēng)險也比較大，其實從這些方面來講澳大利亞的經(jīng)驗也是非常值得我們關(guān)注的。也許是一個比較好的投資機(jī)會，所以大家多關(guān)注澳洲置業(yè)公司包括本周末周總的演講。由于時間關(guān)系今天在線訪談先到這里，謝謝二位，謝謝主持人！