人物經(jīng)歷
1986年、1991年和1998年分別畢業(yè)于河北財經(jīng)學院企業(yè)管理系、中國人民大學投資經(jīng)濟系和中國社會科學院研究生院工業(yè)經(jīng)濟系,分獲經(jīng)濟學學士、碩士和博士學位,
1998-2000年在北京師范大學資源科學研究所做博士后研究,研究方向為中國城市土地高效利用。1986-1988、1991-1995在河北財經(jīng)學院任教,2000年8月進入中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所從事現(xiàn)職。
研究成果
主要研究方向為工業(yè)投資與市場、工商管理和土地經(jīng)濟,對汽車產(chǎn)業(yè)、民航產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著較多的研究。2000年以來,主持過國家自然基金、國家軟科學基金和中國社會科學院重大項目等數(shù)10個,在《The Chinese Economy》、《經(jīng)濟管理》、《中國社會科學》、《經(jīng)濟研究》、《管理世界》、《中國工業(yè)經(jīng)濟》、《財貿(mào)經(jīng)濟》等學術(shù)刊物上發(fā)表論文百余篇,著有《過度競爭論》、《中國城市土地高效利用研究》、《中國產(chǎn)業(yè)前景報告》(主編)、《中國市場前景報告》(主編)、《中國城市管理研究:以杭州市為例》(副主編)、《中國長江三角洲地區(qū)制造業(yè)發(fā)展報告》(副主編)、《國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與中國成為世界工廠研究》(副主編)等專著。
揚名房產(chǎn)
成名于房地產(chǎn)評論
近幾年房地產(chǎn)高燒不退,曹建海為此發(fā)表了大量言論,以一個學者的身份,專業(yè)性地分析高房價給國家和民生帶來的危害,提出了許多治理高房價的合理建議。為此,他經(jīng)常被一些開發(fā)商的代言人所詬罵。與他站在一起的人還有我們所熟知的,例如牛刀、易憲容、郭亦平、顧海波、時寒冰、黃湘源等等。他的成名,也在于寫房地產(chǎn)時評。
曹建海先生與牛刀、時寒冰號稱“中國地產(chǎn)界三劍客”!叭齽汀痹现断蚋叻績r宣戰(zhàn)》。曹建海的成名,在于寫作房地產(chǎn)時評文章。
風云人物
中國互聯(lián)網(wǎng)九大風云人物之一
2010年12月,經(jīng)30多萬網(wǎng)民自發(fā)投票,曹建海被公推為與郎咸平、于建嶸、戴旭、張宏良、郭亦平、孫錫良等人并列的“中國互聯(lián)網(wǎng)九大風云人物”(2010中國互聯(lián)網(wǎng)九大風云人物)之一。他們被廣大網(wǎng)民稱為“中國底層民意的真實代表”、“21世紀中華民族的優(yōu)秀子孫”、“中國最有良心的一批文人” 。
2011年12月,由騰迅網(wǎng)新聞頻道一篇《說公知論公知,誰是公知》的文章引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)大討論,千萬網(wǎng)民參與。絕大多數(shù)網(wǎng)民認為近年公知評選過濫,公知幾乎成了貶義詞。但絕大多數(shù)網(wǎng)民認可“九大風云人物”這次評選,認可包括曹建海在內(nèi)的九大風云人物接近“公共知識分子”標準。
建言
曹建海先生對中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》評價道:2004年以來,每冊藍皮書對市場的分析和預(yù)測都是錯誤的,“他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護者”。他甚至親赴現(xiàn)場與資歷更深、級別更高的牛鳳瑞研究員、鄒東濤教授激烈辯論,上演了一場舉國關(guān)注的大論戰(zhàn),而曹建海先生的觀點,獲得了廣大網(wǎng)友一邊倒的支持和好評。
曹建海先生直指問題的根源。他認為,需求方才是市場真正的決定因素,而社科院藍皮書沒有顧及到對需求方的研究,因此,藍皮書所作的預(yù)測大多迎合了開發(fā)商的意愿。
曹建海先生不媚權(quán)力、不懼奸商、不避同仁,大膽直言的觀點,充分體現(xiàn)了研究者可貴的血性和認真、嚴謹?shù)膽B(tài)度。在為民生而戰(zhàn)的道路上,曹建海先生走得純粹、坦蕩。這種硬骨頭作風,在當下以媚俗和逢迎為潮流的知識分子中,已不多見,曹建海先生被稱為經(jīng)濟學界的“當代魯迅”,一定與此有著緊密的聯(lián)系。
樓市觀點
概述
多種事實表明,2009年3月以來的房地產(chǎn)市場,已經(jīng)重復了2007年的上漲走勢,由于歷史難得重現(xiàn),投機客更為瘋狂,樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么,歷史還會重演嗎?
為了控制節(jié)奏,中國政府必然實行“慢剎車”政策,大規(guī)模信貸特別是違規(guī)信貸將會受到較大限制,資產(chǎn)市場上漲的局面將會得到控制。
反過來,如果中央政府認為經(jīng)濟增長沒有實現(xiàn)預(yù)期目標,在2009年年初制定的貨幣政策目標上限基礎(chǔ)上進一步放松投放,則今年房價的上漲難以遏制,房價將在2010年3-4月掉頭向下。
中國樓市目前再次步入大幅度上漲的狂飆時期。統(tǒng)計顯示,北京6月在售樓盤,近50個樓盤目前售價為其歷史最高,多數(shù)樓盤從2009年一季度到6月份的漲幅超過20%。與其同時,土地市場正在迅速升溫,招拍掛市場面臨較為激烈的競爭,開發(fā)商拼命去拿地,出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫。
寬松信貸催生房價暴漲
在所有的救市政策中,信貸政策無疑是最重要的。本次救市的政策有稅收政策、信貸政策,也有地方政府實施的“購房退個稅”、“住房入戶”等公共政策。但是,真正促成本次樓市短暫回暖的,最重要的仍是信貸政策。
今年以來,新增信貸漲勢迅猛,1-5月份,新增信貸已達到5.83萬億元,預(yù)計上半年新增貸款可能超過6.5萬億。種種跡象表明,資金大規(guī)模流向房地產(chǎn)市場的證據(jù)是非常明顯的,不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)商通過虛張聲勢的銷售引誘更多消費者進入,而且為數(shù)眾多的工商業(yè)資本和信貸資金通過高息借貸等方式進入房地產(chǎn)業(yè),更重要的是中央銀行和銀監(jiān)會鼓勵擴大消費信貸的政策,從根本上解決了困擾整個房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈問題。
在寬松貨幣政策環(huán)境下,為了實現(xiàn)擴大內(nèi)需“保增長”的目標,央行和銀監(jiān)會于2009年3月18日聯(lián)合下發(fā)了《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》,提出鼓勵發(fā)展消費信貸,做大做好消費信貸市場。集中推進汽車、住房、家電、教育、旅游等與民生密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的信貸消費。支持有條件的地方試點設(shè)立消費金融公司;落實好房地產(chǎn)信貸政策,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設(shè)項目。支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度,鼓勵普通商品住房消費。
央行上?偛拷瞻l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份上海的中資銀行個人住房貸款增加78.7億元,創(chuàng)近4年來的單月增量新高,同比多增6.6億元,環(huán)比較上月多增44.8億元。其中新建房貸款增加45.7億元,二手房貸款增加33億元。根據(jù)多個城市發(fā)布的信息,伴隨著3月以來住房貸款的逐月大幅度增加,住房貸款已經(jīng)成為多家商業(yè)銀行的支柱業(yè)務(wù)。
這樣的政策自然極大地提振了投資者對于房地產(chǎn)業(yè)的信心。進入今年4月以來,股市中地產(chǎn)股和銀行股輪番互動,房地產(chǎn)股成為本輪股市行情的“領(lǐng)軍人物”。從信貸緊縮時期的“假按揭”,到小陽春時期的銷售數(shù)據(jù)造假、退房潮,再到5、6月份投機客的大量進入,房地產(chǎn)市場終于實現(xiàn)了中央和地方政府期待已久的“反轉(zhuǎn)”走勢,再次走向上升軌道。不過,在房屋供給過剩、居民收入增長有限和經(jīng)濟長期看空的大背景下,房地產(chǎn)價格上升的趨勢,注定是不能持續(xù)的,大漲之后必有暴跌,這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。
購房能保值嗎
在大規(guī)模信貸投放的同時,資金大量進入了股市和嚴重缺乏資金的房地產(chǎn)市場,帶動資產(chǎn)市場價格急速上漲。中金統(tǒng)計顯示,截止到今年6月25日,深證成指和上證綜指的動態(tài)市盈率分別為26.2倍和21.1倍,位居世界前列;而房市在價格調(diào)整極不充分的情況下再次漲價,基本上堵死了普通消費者購買住房擴大消費的通道,而迅速淪為投機者的天堂。從上面的分析可以基本判斷,由于脫離實體經(jīng)濟和居民家庭實際支付水平,中國的股市、房市必將在有限期的炒作之后掉頭向下,而大量資金可能瘋狂涌入生產(chǎn)資料和消費資料投機,帶動實物產(chǎn)品價格的飆升,引發(fā)惡性通貨膨脹。通貨膨脹必然重創(chuàng)正處于衰退周期的國內(nèi)實體經(jīng)濟,也必然迫使經(jīng)濟陷入長期滯脹甚至金融危機和經(jīng)濟危機,這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的必然規(guī)律。
那么,在強烈的通貨膨脹預(yù)期下,房地產(chǎn)是不是居民理財投資、規(guī)避風險的首選呢?我認為不是!原因在于,現(xiàn)有大中城市房價超過真實造價近10倍而透支未來上漲空間,投資住房已沒有任何價值。以貨幣供給增長來衡量,2009年我國廣義貨幣供給M2預(yù)計為55.2萬億元,約為2003年的M222.1萬億元的2.5倍,而目前大中城市商品房價格約為2003年水平的3-5倍。即使在房屋總供給量6年不變的情況,房價上漲速度已遠超過了貨幣投放增長速度,已經(jīng)失去了上漲空間;從人均住房面積看,2003年我國城鎮(zhèn)人均23.7平方米,2009年將超過30平方米,這是在快速城市化過程中的人均房屋面積增加。如果考慮到2億左右的暫居在城市的農(nóng)民工無力參與現(xiàn)有的住房市場,則現(xiàn)有龐大的住房存量,仍然控制在原有收入較高的城市居民手中;從供求關(guān)系看,由于房價過高,我國城鎮(zhèn)住房過剩已經(jīng)非常嚴重,初步估計全國至少有10%的城鎮(zhèn)房屋處于空置狀態(tài),這種局面決定了未來房價將長期在實際物價水平之下運行,根本不具有保值功能。
是銀行、消費者在買
只要有30%的收益,就有人愿意冒風險;如果擁有300%的收益,投機住房的收益足以讓人忘記2008年被深度套牢的傷痛。眼下中央政府竭力救市、銀行放松審批大規(guī)模房貸、房地產(chǎn)開發(fā)商搖唇鼓舌節(jié)節(jié)漲價、消費者惶恐不安持幣搶購,這樣一個千載難逢的機會,嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商和投機客豈會錯過!
在目前政策條件下,在北京市,一位擁有了購買第一套住房資格的購房者,只要能拿出20%的首付,就可以想買多少套有首付和利率優(yōu)惠的住房,就能買多少套。根據(jù)中央電視臺“經(jīng)濟半小時”的報道,一位購房者利用現(xiàn)有商業(yè)銀行爭奪客戶的政策漏洞,一個人就購買了35套住房,這已經(jīng)成為目前樓市購買的主流。在深圳,“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在2007年慣用的炒作伎倆,再次在樓市出現(xiàn)。由于銀行對于貸款的審查非常寬松,商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重,陰陽合同大量出現(xiàn),致使降低首付的情況再次泛濫。隨著各地特別是一線樓市的“火爆”,越來越多的投機客重新活躍起來,而這些投機客樂于一成甚至更少首付,通過高杠桿率“以小博大”,以便在房價上漲時出手獲利。對于大手筆的投機客,中介也在積極吸引以便擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。目前,中介普遍通過與按揭評估公司合作,將物業(yè)的評估價做高,做成“陰陽合同”,利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額,甚至可以為買家實現(xiàn)“零首付”。
在“零首付”和低首付條件下,與其說是投機客在買樓,不如說是銀行通過住房信貸方式買樓,這才是推動本輪房價快速上漲的根本原因。對于投機客而言,所謂“買房”不過是一個欺瞞的“文件工程”運作而已,至于房屋裝修、家電家居、水暖電、商業(yè)服務(wù)等方面的消費,根本不在其考慮范圍之內(nèi)。如果考慮到開發(fā)商的“擁樓自重”而不去考慮新項目開工,買樓的投機客只為通過囤積數(shù)量眾多的空房轉(zhuǎn)售,則本輪樓市熱潮給國民經(jīng)濟增長帶來的推動作用不僅絲毫不能體現(xiàn),惟一能帶來的是社會恐慌、經(jīng)濟混亂,以及被開發(fā)商、投機客拖下水而深套其中的國內(nèi)銀行——老百姓再次成為真正的受害者。
如果房價能夠保持上漲局面,投機客有機會將住房賣給真正的消費者,則投機客和銀行有機會避免損失;但是一旦房價下降,投機客一般會選擇“斷供”甚至出逃,留給銀行大量的、逐日貶值的房屋資產(chǎn),則大范圍的銀行信貸危機自然會不可避免。由于房價遠遠脫離了城鄉(xiāng)居民家庭收入和支付水平,如果聽任這種局面發(fā)展下去,全國范圍的房市崩盤必將發(fā)生?梢哉f,目前的中國已經(jīng)步入了“中國式次債危機”的高速通道,唯一正確的選擇,是嚴厲打擊來自銀行內(nèi)部人員、開發(fā)商、炒樓客的各種違規(guī)違法騙貸行為,收縮高房價條件下的房貸規(guī)模,嚴防死守由于高房價引發(fā)的信貸風險爆發(fā)。
違規(guī)貸款
在我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),制造“假按揭”騙取銀行貸款,歷來是開發(fā)商一個不便于公開但各自心知肚明的行業(yè)規(guī)則。由于這種違規(guī)涉嫌違法犯罪,所以房地產(chǎn)商對于社會公眾諱莫如深,這也很難讓媒體、研究者獲得便于系統(tǒng)分析的相關(guān)數(shù)據(jù)。但是,假的永遠真不了,世上沒有不透風的墻,透過一些蛛絲馬跡,我們還是可以很容易地了解到開發(fā)商、投機客和銀行人員違規(guī)操作的真相。
“假按揭”最原始的做法是開發(fā)企業(yè)投資者及其員工自買自賣,如深圳蓮塘就有開發(fā)商迫使其21名員工每人購買兩套住房;然后擴展到利用員工親屬、朋友名義購房;再擴展到與中介機構(gòu)、投機客的“戰(zhàn)略”合作,由開發(fā)商出具假的首付收據(jù),然后高估房價,使中介機構(gòu)、投機客可以輕易獲得住房產(chǎn)權(quán),然后尋機在二手市場高價兜售。不管采取什么樣的方式,最終都涉及退房問題,所以除了“斷供”之外,退房數(shù)據(jù)是了解“假按揭”脈絡(luò)最重要的途徑。如果能夠找到高價買主,或者已經(jīng)“假按揭”的房屋被買家看中,則房地產(chǎn)開發(fā)商順勢通過退房變“假按揭”為“真按揭”,在不影響現(xiàn)金流的情況,違法的記錄被抹掉了。
在北京,部分在售熱銷項目的退房率高達30%,表明開發(fā)商在資金“缺血”的時候,通過“自買”內(nèi)部換手做假按揭騙取貸款,在度過危機之后便尋機退房,準備在樓市回暖之際大撈一筆。對此,北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長則辯稱前5個月北京退房率只有4.7%,明顯略去了那些在“缺血”時簽約而在今年1-5月份退房的絕大部分數(shù)量,這是一種掩耳盜鈴行為。在杭州,5月住房銷量聽起來異常火爆,但媒體報道的透明售房網(wǎng)上6筆1.17億元的退房大單,原購買人竟為樓盤投資方。很明顯,開發(fā)商是在自賣自買,炒高樓盤價格。對于如此膽大妄為的騙貸和擾亂市場秩序的行為,相關(guān)房產(chǎn)管理部門卻表示無法定性違規(guī)?磥,地方政府放任房地產(chǎn)交易監(jiān)管,竭力呵護來之不易的投機搶購氣氛,才更能體現(xiàn)其土地供應(yīng)商的根本利益。
根據(jù)國家審計署6月24日發(fā)布的報告,在對中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國中信集團公司、中國銀行、交通銀行和招商銀行的審計過程中發(fā)現(xiàn),這6家銀行2008年一些基層分支機構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。上述情況體現(xiàn)了在信貸緊縮條件下被發(fā)現(xiàn)的銀行工作人員、政府官員、開發(fā)商之間相互勾結(jié)、違規(guī)獲取銀行信貸的情況。如果考慮到他們之間由于長期合作而形成的默契關(guān)系,上述發(fā)現(xiàn)不過屬于冰山一角,而更大規(guī)模的違規(guī)貸款則被深深掩藏了。
信貸緊縮下尚且如此,那么在寬松信貸政策和國家大力鼓勵銀行加大住房消費貸款的情況下,原有的諸多違規(guī)行為不僅合法,而且催生了更多的“打擦邊球”和突破更大邊界的新違規(guī)行為。為了搶占市場份額,各家商業(yè)銀行各顯神通,只爭朝夕。例如,某省銀行營業(yè)部通過加強品牌宣傳(與其他銀行爭奪客戶資源)、成立住房貸款中心(專業(yè)化作業(yè))、整合審批流程(限時審批,提高審批效率)、完善獎懲機制(誰搶到客戶資源重獎?wù)l)、嚴格規(guī)章制度(做樣子很重要)五措并舉,力促個人住房按揭貸款快速健康發(fā)展(“健康發(fā)展”不過是數(shù)量擴張的另一種說法)。這就自然給了房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋中介機構(gòu)、投機客等巨大的可乘之機,信貸審批把關(guān)不嚴、虛假按揭事件頻發(fā)也就見怪不怪了。
商業(yè)銀行大規(guī)模貸款的底氣何在呢?在我看來,銀行之所以敢在房價極高價位“坐莊”,根本的底氣來自兩個方面:第一,中央再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在當前階段的支柱產(chǎn)業(yè)地位,并最大限度地進行房地產(chǎn)救市,強化了銀行決策者對于“房價只漲不跌”的信心。就是說不管是否會出現(xiàn)斷供,只要銀行有機會拿回房產(chǎn)抵押物,銀行就不會出現(xiàn)蝕本的情況——這與美國“次債危機”爆發(fā)前的金融公司何其相似!第二,由于中央把“保增長”提高到前所未有的政治高度,給了主要由國家控股的商業(yè)銀行高管這些“廉價代理人”豪賭的機會:如果有幸不會出現(xiàn)“次債式危機”,則寬松貨幣政策下的大規(guī)模放貸,可以鞏固中國國有商業(yè)銀行在全球銀行業(yè)中“最賺錢公司”的地位,而且可以借此自己給自己制定更高年薪、享有更多分紅;而一旦出現(xiàn)不可控制的信貸危機,則可以以完成政治任務(wù)為自己開脫,并尋找財政注資以彌補信貸損失。
國內(nèi)商業(yè)銀行高管這種“廉價代理人”身份注定了國內(nèi)銀行的“預(yù)算軟約束”即“負盈不負虧”性質(zhì),這決定了銀行業(yè)在房地產(chǎn)信貸中的豪賭趨向,必然為未來的金融危機埋下深重的隱患。
微博回應(yīng)房價
1提問:我認為月收入等于當?shù)匾黄矫追績r才是下決定買房的時刻,你認為這個比例應(yīng)該是多少呢?
搜狐微博@曹建海:一般不能超過家庭年收入(一般是兩個勞動力)的6倍,否則長期看根本支付不起。
2提問:請問大家,誰現(xiàn)在沒有屬于個人名下的住房?
搜狐微博@曹建海:城市化的人口——農(nóng)民工,沒有幾家有的。他們的購買力只是開發(fā)商叫價的噱頭,所以中國人都被騙了。
3提問:政府到底什么態(tài)度?什么時候能看到真降而不是假摔?
搜狐微博@曹建海:中央政府想調(diào)控減少民怨,地方政府不配合陽奉陰違,但是現(xiàn)在的局面地方政府也控制不了了。
4提問:政府降地價的可能性大不大?如果不大,憑什么說房價會步入下降通道呢?
搜狐微博@曹建海:房價降了,地價自然降了,F(xiàn)在的土地市場已經(jīng)反映出了了。政府降地價的關(guān)鍵,是最低比例的土地實行無償劃撥建設(shè)保障房。
暴跌已勢成必然
多種事實表明,2009年3月以來的房地產(chǎn)市場,已經(jīng)重復了2007年的上漲走勢,由于歷史難得重現(xiàn),投機客更為瘋狂,樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么,歷史還會重演嗎?我認為會的,而且在劫難逃。歷史是相似的,但歷史很難完全重復。所以,暴漲后的房價將在什么時候出現(xiàn)反轉(zhuǎn),重回2008年以來的下降通道呢?我認為很難拖延到明年3-4月份,很可能在今年下半年中旬,即9月份左右實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。原因在于,目前決定房地產(chǎn)供求的所有因素均不支持房價上漲,唯一的變數(shù)就是貨幣政策。根據(jù)我的判斷,中國目前的寬松貨幣政策,除了造就資產(chǎn)市場的過度投機之外,對實體經(jīng)濟不僅無益,反而加深了危害,阻礙了經(jīng)濟回暖的步伐,這種政策將在下半年調(diào)整;另外,中國今年年初確定廣義貨幣供給M2增長17%即8萬億左右,新增貸款5萬億-8萬億,這些目標的上限將在9月份之前完成。為了控制節(jié)奏,中國政府必然實行“慢剎車”政策,大規(guī)模信貸特別是違規(guī)信貸將會受到較大限制,資產(chǎn)市場上漲的局面將會得到控制。
反過來,如果中央政府認為經(jīng)濟增長沒有實現(xiàn)預(yù)期目標,在2009年年初制定的貨幣政策目標上限基礎(chǔ)上進一步放松投放,則今年房價的上漲難以遏制,房價將在2010年3-4月掉頭向下。因為沒有實體經(jīng)濟增長的貨幣投放必然釀成惡性通脹,在惡性通脹的“覆巢”之下,經(jīng)濟將進一步停滯,失業(yè)會大幅度增加,中央政府也會被迫實施嚴格的緊縮貨幣政策,那時炙手可熱的房市,勢必成為銀行、開發(fā)商、投機客手中的燙手山芋,房價暴跌勢不可免。至于商業(yè)銀行能不能保護好其資產(chǎn)的安全性,而一些由于房屋信貸陷入危機的銀行會不會向中央財政伸手要求救援,中央財政救援商業(yè)銀行是否征詢民意,讓我們“拭目以待”吧!
無論如何,2010年將是房價下降不可逆轉(zhuǎn)的一年,預(yù)計這個下降走勢將持續(xù)到2012年達到谷底,并將經(jīng)過一個漫長的穩(wěn)定時期。屆時,國內(nèi)城鎮(zhèn)房價平均水平(含保障房)與已經(jīng)實現(xiàn)低速增長的居民家庭收入的比值可能穩(wěn)定在3-6倍這樣一個安全閥值,其中大都市基本控制在6倍以內(nèi),并且隨著物業(yè)稅的開征、保障房的大量供給,中國的房地產(chǎn)市場將走出大漲大落、投機橫行的歷史,房價將逐步淡出人們的視線,科技、創(chuàng)新、勇氣等人文因素將成為繁榮社會被追逐的新焦點。
經(jīng)濟
說明
本文是我2010年4月份在北京大學、北京師范大學所作學術(shù)講座的整理稿,由《中國房地信息》記者王銳整理,并刊登于該刊2010年第6期。本文代表我在2010年初對中國經(jīng)濟的觀點,現(xiàn)將全文發(fā)表,以接受各方批評。
2008年底,美國金融危機給中國粗放經(jīng)濟增長模式造成了巨大沖擊,為了救市,中國實施了令世界震驚的積極財政政策和與之相適應(yīng)的超級寬松貨幣政策,大力扶植房地產(chǎn)業(yè),放任地方政府以地生財,形成了當今全球最大的資產(chǎn)泡沫,中國經(jīng)濟面臨著嚴峻的風險和挑戰(zhàn)。
失去民生意義
世界銀行測度經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展狀況的指標有三個:人均GDP、壽命和受教育情況,其中GDP是一個非常重要的指標。GDP原來是測度經(jīng)濟發(fā)展水平的很好的指標,但目前中國的GDP并不是一個好的指標,因為它失去了民生意義。目前中國GDP核算主要存在三個問題:國內(nèi)生產(chǎn)總值在中國表現(xiàn)為“挖坑經(jīng)濟”,無關(guān)社會凈財富的增加。凱恩斯在1936年所寫的《通論》中曾經(jīng)提出一個非常著名的“挖坑”理論:雇兩百人挖坑,再雇兩百人把坑填上,這叫創(chuàng)造就業(yè)機會。雇兩百人挖坑時,需要發(fā)兩百個鐵鍬;當他發(fā)鐵鍬時,生產(chǎn)鐵鍬的企業(yè)開工了,生產(chǎn)鋼鐵的企業(yè)也生產(chǎn)了;當他發(fā)鐵鍬時還得給工人發(fā)工資,這時食品消費也都有了。等他再雇兩百人把坑填上時,還得發(fā)兩百把鐵鍬,還得發(fā)工資。凱恩斯的理論是宏觀經(jīng)濟學的肇始,這只“看得見的手”使西方國家從經(jīng)濟低谷中走了出來,走向繁榮。
中國的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動絕不亞于這種挖坑經(jīng)濟的拉動。房地產(chǎn)能帶動60多個行業(yè),可以把經(jīng)濟從冷變熱。如果只需要較少的投入就能達到拉動經(jīng)濟的目的,可以說它是有必要的,但若是挖坑的規(guī)模太大,為此投入了相當大量的人力、物力、財力,這些投入在社會中所占的比例過大了,這就沒有必要了。在中國的政治體制下,GDP是政績考核的唯一標準,各地方政府大力推行土地財政。GDP的增長在很大程度上來自于人為挖坑。
我國是世界上每年新建建筑量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材,我國建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%-40%。據(jù)對磚混結(jié)構(gòu)、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等建筑的施工材料損耗的粗略統(tǒng)計,在每萬平米建筑的施工過程中,僅建筑垃圾就會產(chǎn)生500-600噸;而每萬平方米拆除的舊建筑,將產(chǎn)生7000-12000噸建筑垃圾,而中國每年拆毀的老建筑占建筑總量的40%。然而,這樣的建筑卻僅僅能持續(xù)25-30年。這樣人為地拆了建、建了拆,無疑能推動GDP增長,但總體上看房屋數(shù)量卻和以前沒有太大差別,社會財富并沒有增加。
當前GDP核算扣減嚴重不足。綠色GDP是綠色經(jīng)濟GDP的簡稱,指從GDP中扣除自然資源耗減價值與環(huán)境污染損失價值后剩余的國內(nèi)生產(chǎn)總值,稱可持續(xù)發(fā)展國內(nèi)生產(chǎn)總值。20世紀90年代形成的新的國民經(jīng)濟核算概念,1993年聯(lián)合國經(jīng)濟和社會事務(wù)部在修訂的《國民經(jīng)濟核算體系》中提出,可分為總值與凈值?傊导碐DP扣減資源耗減成本和環(huán)境降級成本;凈值即GDP扣減資源耗減成本、環(huán)境降級成本和固定資產(chǎn)折舊。中國科學院可持續(xù)發(fā)展課題研究組提出的綠色GDP為: GDP扣減自然部分的虛數(shù)和人文部分的虛數(shù)。自然部分的虛數(shù)從下列因素中扣除:環(huán)境污染所造成的環(huán)境質(zhì)量下降;自然資源的退化與配比的不均衡;長期生態(tài)質(zhì)量退化所造成的損失;自然災(zāi)害所引起的經(jīng)濟損失;資源稀缺性所引發(fā)的成本;物質(zhì)、能量的不合理利用所導致的損失。人文部分的虛數(shù)從下列因素中扣除:由于疾病和公共衛(wèi)生條件所導致的支出;由于失業(yè)所造成的損失;由于犯罪所造成的損失;由于教育水平低下和文盲狀況導致的損失;由于人口數(shù)量失控所導致的損失;由于管理不善(包括決策失誤)所造成的損失。
按綠色GDP進行核算,中國的房地產(chǎn)業(yè)不僅沒有正的貢獻,反而是負的貢獻。當農(nóng)田被征用,建成別墅,表面上看這一過程創(chuàng)造了巨大的GDP,但如果按綠色GDP來計算,這種做法可能就沒什么價值了。一方面,耕地可以持續(xù)地創(chuàng)造產(chǎn)品,另一方面,耕地是一個生態(tài)品,可以平衡生態(tài)。當把耕地的這些價值算上后,土地的成本是非常高的。現(xiàn)在的問題在于,對房地產(chǎn)這個行業(yè),自然資源損耗、環(huán)境污染的損失是從不計算和體現(xiàn)的,因此GDP核算的扣減嚴重不足。
由于扣減不足,特別是對物價上漲的刻意隱瞞,導致貨幣注入型GDP占比大幅度提高,國家統(tǒng)計局公信力出現(xiàn)問題。以2009年為例,國家統(tǒng)計局公布的居民消費價格下降了0.7%,但去年現(xiàn)實中的物價可以說是老百姓近十余年最不能承受的一年。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)房屋銷售額和銷售面積計算,2009年我國房價上漲24.2%(新房),同樣是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2009
年我國房價上漲1. 5%,其中新房房價上漲1.3%,兩者相差將近20倍。
在GDP的核算上,由于扣減不足,特別是對物價上漲的刻意隱瞞,導致貨幣注入型GDP占比大幅度提高。寬松的貨幣政策可以推動大量項目上馬,投資規(guī)模上升之后,就會增加居民收入、企業(yè)收入,從而增加儲蓄,這是一種典型的貨幣注入型的GDP增長。在合理、科學的核算體系中,注入貨幣是不可能推動經(jīng)濟增長的。經(jīng)濟學的觀點也表明貨幣政策不可能推動經(jīng)濟增長,但目前
我國貨幣政策對于經(jīng)濟增長的推動作用是非常明顯的,其中一個原因在于GDP中帶有大量財富掠奪的東西,這部分沒有進行相應(yīng)的抵扣,所以表現(xiàn)出的GDP非常高。這樣的GDP可能是由三聚氫銨、毒奶粉和垃圾建筑構(gòu)成的,是由通貨膨脹構(gòu)成的,這樣的GDP失去了民生意義,不能體現(xiàn)人類社會的發(fā)展。
失衡的中國經(jīng)濟
(一)失衡的宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)
政府投資主導下經(jīng)濟增長,消費率下降,投資和出口成為拉動經(jīng)濟增長的基本動力。居民消費需求萎靡不振。通常用于衡量消費的指標是消費品零售總額,它分為批發(fā)零售業(yè)銷售總額、飯店餐飲業(yè)銷售總額和其它行業(yè)的銷售總額三個部分。在我國,批發(fā)零售業(yè)中大部分是批發(fā)業(yè)務(wù),零售業(yè)占的比例很低,如2007年生產(chǎn)資料的批發(fā)占到了消費品零售總額的55%。零售的大部分用于消費者的消費;批發(fā)業(yè)批發(fā)的大部分不是消費者消費的,而是生產(chǎn)資料批發(fā),如鋼材、成品油、汽車和建筑材料,包括機電產(chǎn)品。城市的建筑材料都是經(jīng)過建筑企業(yè)、開發(fā)商的,
居民不可能直接使用,它理應(yīng)是一種生產(chǎn)資料,但這個生產(chǎn)資料卻歸到了消費品零售總額里。事實上,我國居民消費是低迷的。當然,中國現(xiàn)在存在著兩個消費品市場,一個是奢侈品市場,這在全世界都是著名的,另一個是普通的消費品市場,這個市場的消費價格是低迷的,而且銷量是有限的?梢姡M需求不是中國經(jīng)濟增長的主要動力,中國經(jīng)濟增長靠的不是消費,而是投資!
高速增長、剎不住車的固定資產(chǎn)投資。2003至2007年是中國經(jīng)濟高速增長的時期,同時也是中國房價高漲的時期,物價也上漲得很快。經(jīng)濟的增長靠的是投資增長、重化工業(yè)增長和高污染的增長來拉動的,從民生的角度來看,這個增長是不可取的。
2004年以來,中國的固定資產(chǎn)投資總額名義增長率,始終保持在30%左右,遠遠超過同期名義GDP16%的增長率。從西方經(jīng)濟學的理論來看,先有儲蓄后有投資,儲蓄決定投資,有多少儲蓄就有多少的投資。但在中國的現(xiàn)實恰恰相反,是投資決定儲蓄,有多少投資,為了平衡投資,才有多少儲蓄。我國的儲蓄形成機制為投資提供了源源不斷的資金來源。銀行的貨幣創(chuàng)造+財政手段(稅收、支出、發(fā)債),可以擴大貨幣供給量。這就決定了投資可以有很大的擴張彈性,投資擴
張在增加總產(chǎn)出、總收入的同時,也必然增加儲蓄。在這里儲蓄是被動的,是跟隨投資的“自然”補齊,無須等到儲蓄夠了才投資。投資決定儲蓄,是政府主導型經(jīng)濟在投資領(lǐng)域的一種反映而已。其中,中國的私人儲蓄在全社會儲蓄中所占的比重大大下降,由10年前的50%降到了目前的35%左右。
從數(shù)量的角度分析,擴大政府投資能夠促進經(jīng)濟快速增長。然而,與增長的數(shù)量相比,經(jīng)濟增長的質(zhì)量更為重要。為短期數(shù)量增長而擴大政府投資,很可能面臨著投資和消費比例失衡、投資乘數(shù)壓縮,以及對社會投資形成的擠出效應(yīng)等長期風險,引起環(huán)境危機、銀行不良信貸危機等后果,給國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展投下陰影,這是中央宏觀經(jīng)濟決策過程中必須引起高度重視的問題。
中國的出口依賴癥:與過度投資相匹配,形成過高的出口依賴癥。2009年我國全年貨物進出口總額22072億美元,比上年下降13.9%。其中,貨物出口12017億美元,下降16.0%;貨物進口10056億美元,下降11.2%。進出口差額(出口減進口)1961億美元,比上年減少1020億美元。
(二)失衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):一枝獨秀的房地產(chǎn)業(yè)
2009年我國地方政府的土地收入大約為160萬億,按60%利潤率計算,盈利達0.96萬億;開發(fā)商的收入為4.4萬億,開發(fā)業(yè)的利潤率保守地按40%計算,盈利1.76萬億。因此,我國房地產(chǎn)業(yè)盈利約為2.72萬億,占到了當年GDP的8.12%。
中國的實體經(jīng)濟是什么樣子的?為什么央企都不做主業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)?實體經(jīng)濟中與建筑相關(guān)的都如鋼鐵等行業(yè)為什么那么火爆?這都是建房的需求帶動的,然而建好的房子中許多都不是用于居住,而是滿足囤積和投機的需求,甚至出現(xiàn)郊區(qū)、市區(qū)房價倒掛的現(xiàn)象,這也從一個方面說明了中國房地產(chǎn)投機氛圍之嚴重。
我國目前的房地產(chǎn)泡沫堅硬和龐大。我們可以大概算一下現(xiàn)在北京的房子的價值,按人均 35平方米、2000萬人口計算,共有約7億平方米的住宅,按3萬元/平方米估算,北京有20萬億左右的住宅價值,再加上非住宅的房地產(chǎn)的價值,北京的房地產(chǎn)資產(chǎn)將近30萬億。而北京的GDP僅為1.1865萬億,30萬億的固定資產(chǎn)才創(chuàng)造1萬億的價值,這是多么低的回報率!
(三)由特權(quán)決定的地區(qū)結(jié)構(gòu)差異
目前中國區(qū)域經(jīng)濟此起彼伏,2009年以來有14個區(qū)域振興規(guī)劃相繼出臺,由此帶來的區(qū)域板塊輪動,也成為國內(nèi)資產(chǎn)市場熱點:珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要、加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)若干意見、江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃、遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃、橫琴總體發(fā)展規(guī)劃、圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要、促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃、海南國際旅游島建設(shè)意見。推出諸多區(qū)域規(guī)劃的目的在于創(chuàng)造經(jīng)濟增長極,那么增長的動力何在呢,歸根結(jié)底其來源還在房地產(chǎn)!地方政府征用農(nóng)民的土地,然后通過招拍掛進行商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā),GDP迅猛增加。但這樣的GDP增長實質(zhì)上是對農(nóng)民財富的掠奪和通過高房價對城市居民的掠奪。
(四)個人收入分配嚴重失衡
政府投資擴張本身加重了收入分配的分化。征地拆遷中的掠奪機制、工程承包中的腐敗問題、政府項目經(jīng)營中的公司化傾向等都導致了收入分配分化的加劇。GDP情結(jié)導致政府對企業(yè)投資的大范圍補貼,企業(yè)投資中的資本收益出現(xiàn)擴大化傾向。GDP考核的政績觀使得政府有動力想方
設(shè)法招商引資,為了招商引資,政府給予企業(yè)土地、貸款等諸多支持和優(yōu)惠,勞動力的價格也很低,企業(yè)所有者的收益非常豐厚。這也是中國產(chǎn)能過剩的一個重要原因。除此之外,資產(chǎn)泡沫化導致的大規(guī)模弱勢群體的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移和不具備有效的工資協(xié)商機制也加劇了我國個人收入分配的失衡。
中國經(jīng)濟主要風險
(一)資產(chǎn)泡沫破滅與銀行大規(guī)模不良信貸
2009年銀行新增貸款為9.7萬億,其中對房地產(chǎn)的直接貸款占到了貸款總額的20%,個人按揭貸款將近9000億,另外還有一部分進入房地產(chǎn)的資金沒有列入以上兩個數(shù)字,如政府的貸款,2009年政府從銀行貸款的數(shù)額約為5萬億,其中很大一部分資金也流入房地產(chǎn)。另外,銀行貸款中的抵押貸款大部分也與土地價值有關(guān)。因此可以粗略地估計,銀行資產(chǎn)中50%都與房地產(chǎn)有關(guān),所以,一旦房價回落,所有的抵押資產(chǎn)就會出現(xiàn)嚴重的問題。資產(chǎn)泡沫破滅與銀行大規(guī)模不良信貸是一個巨大的潛在危險。
(二)地方政府債務(wù)危機
據(jù)估計,現(xiàn)在地方政府債務(wù)大概有9萬億,甚至有10省市的貸款債務(wù)率超過100%。地方政府一年的稅收則不到3萬億。地方政府的大部分債務(wù)都是用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè),很難通過這部分投資收益來償還債務(wù)。因此,土地收入就成了地方政府解決債務(wù)問題的主要手段。
(三)產(chǎn)能過剩與信貸風險
中國存在世界上最嚴重的產(chǎn)能過剩問題。在形成機制上,地方政府之間相互競爭,競相對企業(yè)進行補貼,形成了產(chǎn)能過剩;在治理政策方面,主要方法是淘汰小企業(yè),小企業(yè)為避免淘汰,紛紛擴大規(guī)模,其結(jié)果是產(chǎn)能過剩越治越重。
四、后危機時代中國經(jīng)濟面臨的嚴峻挑戰(zhàn)及出路
后危機時代我國經(jīng)濟面臨的嚴峻挑戰(zhàn)主要在于:經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力嚴重不足,成為世界上獨一無二的、失去生產(chǎn)目的的巨大經(jīng)濟體;自然資源和環(huán)境日益惡化;投機氛圍對創(chuàng)新能力產(chǎn)生了致命的影響,科技創(chuàng)新能力嚴重不足;金融戰(zhàn)爭可能給中國帶來挑戰(zhàn)。
面對諸多嚴峻的挑戰(zhàn),我國的出路有以下幾條:
第一,通過政治體制改革限制各級政府權(quán)力、限制政府行政性支出,懲治官員 腐敗問題,調(diào)整收入分配。這一點非常重要,否則,發(fā)展經(jīng)濟對于全國人民毫無意義。
第二,擠干泡沫,大力發(fā)展實體產(chǎn)業(yè),特別是面向國內(nèi)居民的消費產(chǎn)業(yè)和新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進就業(yè),增加居民收入,擴大居民消費需求,形成具有民生意義的良性循環(huán)經(jīng)濟體。
第三,大力推進公共服務(wù)均等化,財政支出主要用于有利于民生的領(lǐng)域。
第四,大力鼓勵具有民生意義的自住和互助經(jīng)濟,杜絕市場經(jīng)濟對于該領(lǐng)域的強權(quán)侵入。
人名 | 出生年月 | 籍貫 | 稱謂 |
---|---|---|---|
郎咸平 | 1956年6月 | 臺灣桃園 | 經(jīng)濟學家 |
戴旭 | 1964年 | 河南民權(quán) | 軍事專家 |
郭亦平 | 1965年11月 | 河南商水 | 作家、學者、時評人 |
于建嶸 | 1962年9月 | 湖南衡陽 | 學者、時評人 |
時寒冰 | 1972年2月 | 河南上蔡 | 學者、經(jīng)濟研究專家 |
張宏良 | 1955年7月 | 山東濟南 | 學者、時評人 |
易憲容 | 1958年 | 江西上高 | 經(jīng)濟學家 |
曹建海 | 1967年12月 | 河北永年 | 經(jīng)濟學家 |
孫錫良 | 1968年10月 | 湖北武穴 | 學者、時評人 |
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