“都督創(chuàng)建了民國，我則創(chuàng)建了漢口。”在中華民國第二任總統(tǒng)黎元洪面前口氣如此大的人，就是清末民初漢口的地產(chǎn)大王劉歆生。

時人評說當(dāng)時中國有三位地產(chǎn)大王：一是上海的哈同，二是天津的高星橋，三就是漢口的劉歆生。

在近代中國這個危險與機遇并存的時代，兩江交匯、雄踞華中的武漢是富于冒險精神的創(chuàng)業(yè)者、投機者的樂園。在風(fēng)云變幻的時勢中，他們不僅改變著自己的命運，也改變著他們周邊的世界。劉氏在上世紀前期，依靠手中掌握的土地，創(chuàng)建了自己的地產(chǎn)王國，也實實在在地影響著漢口的城市建設(shè)與發(fā)展。

劉歆生1857年出生于漢陽縣柏泉鄉(xiāng)劉家嘴村，少年時放過鴨、喂過牛，飽嘗艱辛，但生活的磨礪使其立志出人頭地。因為祖父、父親都是天主教徒，劉歆生也受洗入教，與漢口天主堂神父金寶善相識。金神父見劉家貧困，借錢200串給劉家開牛奶坊，劉歆生成了送奶工。他后來也入堂奉教，并學(xué)會了英語。不久，他通過天主教會的關(guān)系進入漢口太古洋行當(dāng)練習(xí)生，后升為寫字兼跑街，月薪紋銀10兩。他為人機變靈活，善于交際，很受教會法國神父的賞識。

劉歆生不甘于為人作嫁，想自辦實業(yè)。1896年前后，劉歆生曾和余正裔（湖北鄖陽府鄖縣黃龍鎮(zhèn)人，官兵部郎中，興辦興國炭山灣煤礦，是湖北早期洋務(wù)運動實業(yè)家之一，先是以兵部郎中官銜受張之洞任命辦理煤礦事務(wù)，后因政府官員之間互相掣肘，于是辭職自辦煤礦，所謂漢口天主堂教友、法國人郎中金正裔純屬誤傳）合資到湖北省陽新縣炭山灣開采煤礦，接著辦歆生記鐵、木工廠，但都沒有成功。1899年，劉歆生得法國神父推薦，到法商立興洋行當(dāng)買辦。三年后，他又擔(dān)任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦，豐厚收入使之完成了最初的資本積累，而買辦的身份又為其個人投資提供了契機，劉歆生敢闖敢干、善于風(fēng)險投資的經(jīng)營才能有了施展的空間。

劉歆生利用東方匯理銀行買辦的身份，開設(shè)了自己的阜昌錢莊。他一方面從東方匯理銀行借入低價貸款，然后轉(zhuǎn)手高價貸出，謀得暴利。此后，他借助于錢莊和洋行的融資之便，還投資經(jīng)營了許多工商企業(yè)，如劉萬順牛皮行、東方轉(zhuǎn)運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦以及江西銅礦等，皆應(yīng)市場需求而生，成為其利潤之源。

劉歆生充分利用其融資優(yōu)勢，還進行了幾筆風(fēng)險投資，獲得豐厚利潤。劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時，曾收留一位名叫劉長陸的落魄青年為養(yǎng)子，不想這劉長陸后來歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)，竟然當(dāng)上了上海立興洋行的買辦。當(dāng)他得知上海各大洋行準(zhǔn)備大量收購白芝麻時，便將此消息告知劉歆生，希望借助于劉歆生的實力做一筆大買賣。劉歆生認準(zhǔn)時機，調(diào)動大量資金，在襄樊 等白芝麻產(chǎn)區(qū)設(shè)莊收購，集運于漢口再轉(zhuǎn)滬出售，賤買貴賣，數(shù)量又大，幾趟轉(zhuǎn)售竟然賺得50萬兩銀子。對比其后的大手筆，這還不過是牛刀小試。但劉歆生的經(jīng)營手法已經(jīng)十分明顯：一是視野開闊，消息靈通；二是善抓良機，敢于冒險。

開埠初期的漢口，房地產(chǎn)還沒有形成一個有形的產(chǎn)業(yè)，這正是冒險家夢寐以求的良機。當(dāng)時漢口市區(qū)限于今中山大道的硚口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶，一到夏天水漲便淪為澤國，所以大多農(nóng)民樂于低價出讓這片低洼的土地。

劉歆生獨具眼光，他見漢口租界日益發(fā)展，外商紛至沓來，敏感地預(yù)計漢口市區(qū)必然會逐步擴大。他把自己的全部資金和義兄劉長蔭資助的銀兩都用于購買土地，還向銀行錢莊高息借款，斥巨資大量吃進土地。為了獲得更多的土地，他還想出了“劃船計價”的辦法，在所購?fù)恋氐乃慕橇⑸掀鞐U，在旗桿之間劃船，以劃槳的次數(shù)來計價，這恐怕也是地產(chǎn)買賣史上空前絕后的奇聞了。

幾年之內(nèi)，他收購了上自舵落口，下至丹水池，西至張公堤（當(dāng)年還未修堤），南至租界，方圓60平方公里之內(nèi)的湖蕩地，幾乎囊括了市區(qū)可能發(fā)展的全部土地，成為漢口第一位的地產(chǎn)巨頭，成為名符其實的“漢口地皮大王”。

1901年，劉歆生開辦填土公司。先是承接租界內(nèi)的填土工程，后來就是專門開發(fā)他所購進的大量土地。他還成立了制造填土工具的鐵工修理廠，又雇傭大量勞力，經(jīng)年累月平整土地，以供開發(fā)。

1905年張公堤筑成后，堤內(nèi)的湖地不再受水害而成了良田。這時，清廷漢口地方官將堤內(nèi)土地分段清查登記，編制成魚鱗圖冊，按冊印發(fā)“板契”營業(yè)。這個地區(qū)上自舵落口，下迄丹水池，西至張公堤，南達鐵路邊，在這樣大片土地上，劉歆生占有約四分之一的面積。張公堤的建成和土地的清查注冊，不僅使地價增值，產(chǎn)權(quán)也有了保障。劉歆生除了繳付稅款外，還主動地認繳了業(yè)主捐銀50萬兩，因為他已經(jīng)是全武漢最大的地主，而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。

1907年，漢口城墻拆除，修建后城馬路，漢口向外發(fā)展的趨向已十分明了。人們這時才意識到劉歆生的先見之明，他所擁有的大片土地，正是漢口的發(fā)展必經(jīng)之地。

他用自己創(chuàng)辦的填土公司填平江漢關(guān)與英租界緊鄰地段，與租界合筑“歆生路”，在與花樓街毗鄰的路段修建了兩層樓房的生成里，接著向歆生路北段延伸，又修筑了歆生一、二、三、四路和民意路等。在歆生二路(今江漢二路)對面往東，修建了華商街，并在此街周圍，提供大量地皮給漢口工商界人士，修筑起10多條街道，一個漢口新區(qū)赫然呈現(xiàn)。

圈地成功，只是房地產(chǎn)開發(fā)的第一步。接踵而來的問題是，如何發(fā)掘他所擁有土地的商業(yè)價值？劉歆生敏銳的經(jīng)營眼光再次顯示出來。當(dāng)時英租界為了便利交通、繁榮市場、擴充面積，提出在劉氏所擁有的土地上筑路。經(jīng)過權(quán)衡，劉氏欣然同意出讓路基，但強烈要求路修成后須以他的名字來命名。路修成后，命名為“歆生路”（今江漢路），路兩邊屬于劉氏的土地身價倍增，經(jīng)過開發(fā)，成為門店聚集的商業(yè)中心，也造就了一條百年商業(yè)街。

1902年前后，英國人在漢口興建西商跑馬場，吸收高級外僑為會員，但歧視中國人。一次，身為漢口首富的劉歆生欲從正門進入，也遭到阻止。他一氣之下，打算建一座中國人專用的跑馬場。1906年，由他提供地皮，與人合作建成了“華商跑馬場”，吸引市民賭馬。華商跑馬場對所有人開放，生意一直做得十分紅火。其實，這也不是一時之氣，跑馬場建成后人氣很旺，形成一個新的商圈。此時，劉氏便開始出手經(jīng)營跑馬場周圍屬于他的土地，收益倍增。

類似的策劃還有很多。對此劉氏可謂輕車熟路，游刃有余。幾十年中，雖幾經(jīng)波折，但劉歆生“漢口地產(chǎn)大亨”的頭銜卻從未失去。

劉歆生在地產(chǎn)經(jīng)營上出手又準(zhǔn)又狠，一心追求高額利潤，但他特別講求誠信，對于往來客戶商家十分大度，也能樂善好施。辛亥革命以前，他任東方匯理銀行買辦時，代各錢莊放了不少貸款，遇到兵荒馬亂，有人無力償還，他一律負責(zé)墊款還貸，損失不少，卻贏得了良好的口碑。他重視社會交往，與洋行及權(quán)貴們建立了密切的關(guān)系，但個人生活卻十分節(jié)制，穿著也很樸素。因此在賺取超額利潤的同時，也維持了較好的社會形象和人際關(guān)系。其實，對于一個風(fēng)險投資者來說，良好的個人形象及通達的人際網(wǎng)絡(luò)是十分必要的。

不過，劉歆生在其購地填土修路建房中，由于擴張?zhí)�快，開支浩繁，到1911年就已積欠華洋各界款項達500余萬兩。晚年，劉歆生雖因債務(wù)關(guān)系，撥出了大量地皮，但直到他去世，他占有的地皮面積，仍穩(wěn)居眾商之首。1941年，84歲的劉歆生去世，留下的是一個地產(chǎn)大王的傳奇。

1938年，日寇攻進了武漢，偽軍強占了劉歆生位于漢口循禮門的劉家花園作司令部。日本人想要劉歆生出面當(dāng)維持會長，為侵略者效力�？墒撬麄兪冀K找不到劉歆生本人。原來早在日軍逼近漢口時，劉歆生就警告其家人，不準(zhǔn)和日本人做生意，要相信中國人民的抗戰(zhàn)能力，打敗日本只是時間問題。當(dāng)日軍侵入漢口前，他住進了法國租界一直沒有露面，直到病重去世。

日軍長期找不到劉歆生，惱羞成怒，派兵守住劉家的大門。1941年，劉歆生去世第三天是出殯發(fā)喪的日子，日軍堵住大門不讓出。無可奈何的劉家人只得清晨從后門將靈柩抬出。靈柩經(jīng)過唐家墩、姑嫂樹，后又用船運到柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬。沿途有許多老百姓在路邊跪送劉歆生的靈柩。

劉歆生的墓地在“大躍進”和“文革”時期，因墳址不詳而幸免于難。1996年冬，園林小隊的民工在開挖植樹槽時，意外挖出了劉歆生的棺木。當(dāng)撬開棺材后，他們發(fā)現(xiàn)劉歆生的遺體保存完好，除綢裝的衣服外，只有一個十字架，其他的什么也沒有。1998年春，劉歆生的孫女劉智慧從海外歸來，于當(dāng)年將劉歆生的墓修復(fù)。

從放鴨娃到地產(chǎn)大王，劉歆生顯得從容不迫。他似乎天生就是屬于那個危機與契機并存的時代。只要有一絲機遇，他就會毫不猶豫地抓住，圈土地于草莽，建高樓于平地，舍小就大，敢搏敢干！

咸豐七年（1857），歆生一歲

出生于漢陽縣柏泉鄉(xiāng)劉家嘴村，幼年家貧，人稱他是放鴨娃。

同治十年（1874），歆生十五歲

離開農(nóng)村來到漢口當(dāng)送奶工

光緒二十二年（1896），歆生四十歲

和法國人郎中金正裔合資到湖北省陽新縣炭山灣開采煤礦，接著辦歆生記鐵、木工廠，但都沒有成功。

光緒二十五年（1899），歆生四十三歲

1899年漢口太古渝報關(guān)行聘他當(dāng)雜工與寫字，在與法國天主堂教友打交道過程中，學(xué)會了法語與英語，后被聘為立興洋行買辦。

光緒二十七年（1901），歆生四十五歲

開辦填土公司。先是承接租界內(nèi)的填土工程，后來就是專門開發(fā)他所購進的大量土地。

光緒二十八年（1902），歆生四十六歲

擔(dān)任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦。

光緒三十年（1904），歆生四十八歲

張之洞提議修筑張公堤，以防后湖水患，劉歆生慷慨捐銀50萬兩。

光緒三十二年（1906），歆生五十歲

由他提供地皮，與人合作建成了“華商跑馬場”。

民國三十年（1941），歆生八十四歲

葬于家鄉(xiāng)柏泉墓地。