成實，1967年7月15日出生，現任美紐交所上市公司鑫苑中國副總裁。同濟大學建筑與城市規(guī)劃專業(yè)本科，獲頒武漢大學法學碩士。原大連萬達集團總裁助理兼北方項目管理中心副總經理、沿海集團執(zhí)行總裁。?

鑫苑中國 海外奪“寶”奇“兵”

自2014年起，綠地、萬達等7家房企出海投資額度或將超過600億元，投資物業(yè)涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業(yè)態(tài)。多家房企在海外搶地，開發(fā)商出海熱情愈發(fā)高漲，成熟房企的經驗尤其重要。

6月29日，本刊記者專訪了鑫苑中國副總裁成實先生，作為首家在美國上市的中國房地產企業(yè)，鑫苑中國獨特的全鏈條開發(fā)模式已經成功使美國成為企業(yè)發(fā)展的橋頭堡，鑫苑中國有哪些經驗值得業(yè)內借鑒？開發(fā)商應該做好哪些準備以應對海外的投資環(huán)境？?

問: 在繼金地集團宣布首次進軍美國市場后，招商局置地近日也表示，將于四季度確定海外投資項目。當前房地產市場，國內已有多家房企積極布局海外，您如何看待這種形勢變化?

成實：中國房地產市場的格局已經轉變,更加考驗企業(yè)的變革速度和打法。中國房企走出去是件好事，闖出去才有未來。如果拿國內和海外對比的話，首先，市場環(huán)境所帶來的投資決策風險度不一樣。其次，國外很多業(yè)態(tài)已經比較成熟，建立有效地投資組合，海外市場穩(wěn)定的投資回報和穩(wěn)定的開發(fā)節(jié)奏是比較好的選擇。此外，國內融資政策緊縮，而國際資本市場融資環(huán)境則寬松很多，這對于海外上市公司非常有利。海外房產市場已重新步入上升通道，這一時機對手上擁有大量資金又面臨國內宏觀調控的中國開發(fā)商來說，機不可失。相當于內地在“推動”，海外在“拉動”，這些都是中國企業(yè)海外投資的主要原因。

問: 鑫苑作為中國房地產企業(yè)海外拓展的先行軍，2012年在紐約獨立拿地，布局海外市場是如何考慮的？為什么首選美國，而不是其他的國家？

成實：作為在紐交所上市的公司，我們一直緊密關注美國。美國市場比較規(guī)范和透明，以美國為先導和突破口具有重要意義。在大部分中國房地產企業(yè)還處于摸索海外拓展模式的階段，我們已經有了切實的行動�！蚌卧贰痹�2007年上市后就不斷的規(guī)范公司管理結構，向國際化公司過度。同時為打通海外資本市場，拓展海外資源做準備。2009年達成布局海外戰(zhàn)略構想，在業(yè)務體系上逐步實現海外與國內的融合。

“鑫苑”先行出�！暗谝粋�吃螃蟹”，看似很冒險和大膽，其實我們的團隊做了大量的前期準備。我們抱著“初生牛犢不畏虎”的精神，放權核心團隊，在管控機制上更靈活，也更富有創(chuàng)造力。在大多數公司還在做海外的戰(zhàn)略構想時，我們的海外團隊已完成了兩年的培育和磨合。我們在美國的團隊用的是在美國成長起來的一代人，高管團隊具備海外創(chuàng)業(yè)和實戰(zhàn)經驗，他們熟悉中國，同時也了解美國人，熟悉跨國經營模式。我們在紐約CBD地塊東河灣項目的競爭中，靠的是專業(yè)團隊和快速決策，而決策機制是中國企業(yè)在海外謀生的命門。目前，美國房地產價格漲幅穩(wěn)定和資金回報仍是全球最高。從長遠來看，投資美國房地產是更安全、更明智的選擇。

問: 鑫苑在海外正在運作的項目有哪些？未來海外布局還考慮進入哪些國家和城市？

成實：“鑫苑”在海外的布局聚焦在北美、歐洲和亞太地區(qū)，核心有三條線：東線：以美國為中心的北美；西線：以英國為代表，覆蓋整個歐洲；南線：以馬來西亞為核心。我們開發(fā)的曼哈頓u2022東河灣（OOSTEN）項目，位于紐約的CBD區(qū)域，是中國首個全產業(yè)鏈條在海外做房地產開發(fā)的企業(yè)，囊括融資、施工、設計、工程運營、銷售等各個環(huán)節(jié)。“鑫苑”海外拓展旨在“海納百川，為中所用”，完善本土的項目開發(fā)理念和運營管理，引進國外先進技術，商業(yè)模式和對接優(yōu)勢資源，助推中國地產行業(yè)長足發(fā)展。未來，“鑫苑”將以美國為“橋頭堡”，進一步搭建全球資源平臺，穩(wěn)步推進海外業(yè)務。

問: 目前中國“出海”的房企，均處于計劃和初步實施的階段，尚未有成功案例可以借鑒。您能否分享下“鑫苑”在海外打拼的經驗和優(yōu)勢？中國房地產企業(yè)在美生存法則有哪些？需要如何克服“水土不服”？

成實：八仙過海，各顯其能�！蚌卧贰蓖卣购Ｍ馄鸩皆�，積累了一些經驗，“兵法”談不上，愿意為業(yè)界同仁提供幫助和支持。首先，國際化視野和戰(zhàn)略�！蚌卧贰焙Ｍ馔卣沟某晒κ紫热�決于戰(zhàn)略上的判斷準確性，成功挖掘到海外價值低地，比別的企業(yè)更早的捕捉到了市場的信號，做了更充足的準備。第二，懂規(guī)則，有原則。海外戰(zhàn)略布局遵從兩大原則，一個是穩(wěn)定的回報，一個是尋找價值洼地獲得超值利潤。我們考慮合資，但要求合資必須控股，掌握項目開發(fā)的主動權。第三，量體裁衣，因地制宜�！蚌卧贰眹栏癜凑兆陨淼奶攸c和項目特點去做海外投資選擇，時勢造勢，量身取材，這才是“鑫苑”最大的優(yōu)勢。第四，借助資本和第三方機構的力量。對接資本市場，打通融資渠道，解決優(yōu)良的資本結構問題。第五，平衡資產配置。全球化配置的核心要素就是規(guī)避風險，雞蛋不放在同一個籃子里。

　　成實----沿海地產投資（中國）有限公司副總裁

　　沿海地產----中國健康住宅的領跑者，主張“構筑藝術空間，締造健康之家”，1990年成立于香港， 1997年在香港聯交所成功上市。沿海地產立足香港，花開四方，現已經形成中國東北區(qū)域、華北區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域和西南區(qū)域等六大區(qū)域的合理布局，開發(fā)項目遍及北京、上海、深圳、武漢等國內12個重點城市，擁有良好的跨區(qū)域經營能力和完善的管理體系。

　　沿海連續(xù)多年獲得“中國房地產企業(yè)百強”稱號,旗下的“麗水系列”項目品牌已在全國各大城市獲得市場的高度認可。東莞沿海麗水佳園是沿海入駐東莞的第一個項目。 沿海麗水佳園是珠三角罕見的大規(guī)模低密度別墅住區(qū)，擁有350米寬闊江面和逾千米超長江岸，以“原生態(tài)”景觀理念塑造園林，采用“聚落化居住”理念規(guī)”倡導出新一代鄰里關系。它是東莞首個國家健康住宅試點項目工程，該項目曾榮獲“2006年度東莞最佳江景別墅樓盤”和“東莞金牌別墅園林”。

　　隨著西部通道的開通，沿海麗水佳園也越來越受到購房者的關注，今天我們邀請到沿海地產投資（中國）有限公司副總裁成實先生來到新浪直播室，為我們談談沿海的品牌理念——健康住宅。