1944年出生，教授級高級城市規(guī)劃師�，F(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長，房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會主席，房教中國網(wǎng)房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)全程特聘講師。重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院 客座教授。 20世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，1985年開始研究土地問題，歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設(shè)部政策研究中心副主任。1998年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作，任副會長兼秘書長，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家房改方案的主要起草人之一。90年代參與2000年國家小康住宅科技項(xiàng)目，任產(chǎn)業(yè)政策組組長。主持完成了“跨世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”、“完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策的研究”等重要課題。兩次獲得國家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)。

專家稱房價(jià)上漲源于丈母娘需求

2009年09月08日08:33      河南商報(bào)            

    房地產(chǎn)研究專家稱“特剛需求”助漲房價(jià)

　　房價(jià)漲得狂都怪“丈母娘”

　　“房價(jià)上漲，是因?yàn)閡2018丈母娘需求u2019�！边@是中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌9月3日在成都參加“中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會”時(shí)，對房價(jià)上漲原因的獨(dú)到“剖析”。

　　9月3日，在成都嬌子會議中心，國內(nèi)數(shù)十位地產(chǎn)界專家、大腕云集，就當(dāng)前樓市的信貸、房價(jià)、土地供應(yīng)政策等市場形勢展開評述。

　　剛性需求源自丈母娘

　　在國內(nèi)地產(chǎn)界，顧云昌向來因觀點(diǎn)獨(dú)到而受到眾多媒體追逐，這次也不例外。“剛性需求，一直被認(rèn)為是本輪房價(jià)上漲的重要原因，但最根本的還是u2018特剛需求u2019持續(xù)高燒不退助漲房價(jià)�！鳖櫾撇�當(dāng)天第一個(gè)登臺演說，他舉了一個(gè)有趣的例子稱，“特剛需求”也就是丈母娘的需求，小兩口快結(jié)婚了，卻一直不買房，于是丈母娘把女婿找來“探討”，這下小女婿坐不住了，只好清倉、典當(dāng)，籌錢買房，這就是“特剛需求”。

　　“這種u2018特剛需求u2019不是個(gè)別現(xiàn)象�！鳖櫾撇�說，目前在京滬杭和深圳等地，不僅“特剛需求”在持續(xù)，改善性需求、投資性需求都在持續(xù)，長遠(yuǎn)來看，中國房價(jià)還會緩慢上漲。

　　“去年，我們還在討論樓市如何u2018過冬u2019，現(xiàn)在是時(shí)候考慮怎樣u2018避暑u2019了�！鳖櫾撇�說，現(xiàn)在，有的城市房價(jià)已達(dá)到甚至超過了歷史峰值。

　　現(xiàn)在需要考慮“避暑”

　　顧云昌演講時(shí)爆料稱，上個(gè)月他碰到一個(gè)溫州朋友，朋友說春節(jié)前跑到上海，看到上海房子“很便宜”，一下子要了10套房，每套700萬元，到上個(gè)月，朋友每套房已賺了300萬元。

　　“這u2018回暖u2019就像下暴雨，太急太快了。”顧云昌說，如今政府怕樓市出現(xiàn)泡沫，開始討論是不是該緊縮信貸，但又害怕這樣一來不能兼顧“保增長”。顧云昌認(rèn)為，國家要抑制樓市可能的泡沫，最緊要的不是收緊銀根，而是要增加土地供應(yīng)，把一線城市的虛火壓下來，但成都、重慶等西部樓市的“實(shí)火”要點(diǎn)旺。（據(jù)《重慶晨報(bào)》）

顧云昌說，目前我國按常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)率為52.6%，但如果按戶籍計(jì)算的城鎮(zhèn)化率只有36%，而按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%以上才意味著實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化，因此，未來我國城鎮(zhèn)化的空間還很大。

同時(shí)，“城鎮(zhèn)化率的高低取決于生產(chǎn)力發(fā)展水平，按照目前我國的生產(chǎn)力發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化率的提高速度，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，我國至少還需要20年的時(shí)間�！鳖櫾撇�說，這意味著房價(jià)還會上漲20年。

他還認(rèn)為，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生多方面的效應(yīng)：首先增加投資，盡管城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，但大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，客觀上需要住房，這將使市場對房地生的需求量增加。以成都為例，每年將新增加60萬人，平均按進(jìn)城5年后有1/3的人，即20萬人購買住宅計(jì)算，平均每年也有4萬套住宅的需求量。

此外，增加消費(fèi)規(guī)模�！拔覀儗Υ诉M(jìn)行了這樣一個(gè)測算，目前城市居民的消費(fèi)水平是農(nóng)村居民的5倍，隨著農(nóng)村居民城市化后，他們的消費(fèi)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)�！鳖櫾撇�說，盡管管理層一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，但房價(jià)其仍然在上漲，城鎮(zhèn)化還將推升房價(jià)，這有其客觀必然性。目前我國的人均GDP為6000美元，已經(jīng)達(dá)到了中等收入水平，但也面臨著“中等收入陷阱”。

顧云昌解釋說，“中等收入陷阱”是指當(dāng)人均收入達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平后，經(jīng)濟(jì)停滯不前，貧富差距拉大，社會矛盾加劇，因此，在未來一段時(shí)間里，避免“中等收入陷阱”是高層的一項(xiàng)重要工作，而推進(jìn)城鎮(zhèn)化是避免“中等收入陷阱”的一個(gè)重要方面。

相關(guān)研究資料表明，從美國在過去100年的投資對象的收益情況來看，房地產(chǎn)的投資收益最為穩(wěn)定，年均收益率在6%以上，股票投資雖然獲利水平高，但始終只能是極少數(shù)人賺錢，絕大多數(shù)的人虧損;黃金投資雖然保值，但增值者并不多，平均年收益不過2%左右。

對此，顧云昌說，中國人經(jīng)歷了“解決溫飽”時(shí)代，現(xiàn)在進(jìn)入了“房車時(shí)代”，而接下來將進(jìn)入對文化、旅游、休閑、保健等帶有享受性質(zhì)的時(shí)代，將釋放大量的消費(fèi)能量。