重要事件
2014年1月8日，一款名為“新華信托·上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃(查詢信托產(chǎn)品)”的信托產(chǎn)品將到期，但項目所在的新江灣城23-5地塊(又名新江灣城街道412街坊9丘)至今仍是空地。
曾排胡潤女富豪榜第44位
該產(chǎn)品的擔(dān)保人—高遠(yuǎn)置業(yè)實際控制人、胡潤榜女富豪鄒蘊玉則卷入了多起信托和民間借貸案件，并被傳已“跑路”。上海明星女企業(yè)家鄒蘊玉，曾以15億身家列胡潤女富豪榜第44位。上海錄潤置業(yè)有限公司的法定代表人已由此前鄒蘊玉方派出的淦彤軍，變更為新華信托派駐項目公司董事會的張奎，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于項目公司旗下土地早已被多家法院查封，并涉及多起民間借貸，新華信托用于兌付的8.5億元恐難收回。
頗為神秘地是，該地塊曾于2013年12月13日受某匿名機構(gòu)委托，而非以司法拍賣的形式，在北京一拍賣行被公開拍賣，結(jié)果則未予以公示。記者反復(fù)致電該拍賣行，但始終未能聯(lián)系上相關(guān)負(fù)責(zé)人。
閑置地塊被法院查封
地塊旁一家4S店保安稱，該地塊已閑置多年未動，最早曾有工人和機器進駐，開發(fā)商還搭建工棚等，但停工后就再未開工�！奥犝f老板賭博欠了錢跑了”。
據(jù)悉，該地塊共被正式查封1次，另有6次輪候查封。其中最早的為2012年9月25日被江蘇省高級人民法院正式查封，最晚的為2013年9月9日被上海市浦東新區(qū)人民法院輪候查封。
通過該地塊2012年12月24日被上海市普陀區(qū)人民法院輪候查封的限制文件編號，該案件的被告包括“上海海某某置業(yè)(集團)有限公司”及其法人代表“董事長鄒某某”。
新華信托面臨兜底處理
該案件原告稱，被告因經(jīng)營需要向上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)某某建材經(jīng)營部借款人民幣2000萬元，并要求被告依約定償還該筆2000萬元的借款和利息1929萬元。最終法院的判決是被告償還原告2000萬元本金，利息則以人民幣2000萬元為基數(shù)，從2011年10月22日起按中國人民銀行同期貸款利率4倍計算至生效判決確定的履行之日。
從該案件中可看出，鄒蘊玉所借的錢款為2000萬元，在短短一年不到的時間內(nèi)，若按約定利率，須支付的利息高達(dá)1929萬元，幾乎等于本金，可見鄒蘊玉所借為高息民間借貸。
其他幾宗案件的信息，仍有待厘清。但綜合各方面消息來看，其他幾宗案件的原告或包括國聯(lián)信托和上海浦東新區(qū)金浦小額貸款有限公司等。根據(jù)公開媒體報道，鄒蘊玉所涉及的欠款額度為18億元，而新江灣城23-5地塊所涉及到的信托案金額高達(dá)8.5億元，可見鄒蘊玉通過該地塊，進行瘋狂借貸斂財。
記者就此致電新華信托上海分公司進行詢問，一位工作人員表示，公司從未發(fā)生過不兌付產(chǎn)品的情況，產(chǎn)品的兌付肯定不存在問題。新華信托客服人員表示據(jù)公司規(guī)定，只有產(chǎn)品購買者才能了解產(chǎn)品的兌付情況，且不能接受媒體采訪。
根據(jù)信托行業(yè)不成文的規(guī)定，新華信托或?qū)⒚媾R“剛性兌付”，即信托產(chǎn)品到期后，信托公司必須分配給投資者本金以及收益，當(dāng)信托計劃出現(xiàn)不能如期兌付或兌付困難時，信托公司需要兜底處理。
個人介紹
2008年以15億元身家登上福布斯中國富豪排行榜及胡潤中國富豪排行榜，2013年被媒體曝出深陷債務(wù)危機泥潭。鄒蘊玉1963年出生在上海，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)，依靠服裝、紡織品等行業(yè)起家。喜歡購買奢侈品，此后轉(zhuǎn)站房地產(chǎn)市場與實業(yè)投資。她執(zhí)掌的高遠(yuǎn)置業(yè)投資開發(fā)的項目包括天籟園、和玉苑、愛建大西郊一品園等。
潘賓林與鄒蘊玉為夫妻
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉的一份潘賓林旗下公司名單顯示，潘賓林實際控制共有17家公司，包括華易豪房地產(chǎn)公司、上海億達(dá)企業(yè)發(fā)展有限公司、上海高誠投資管理有限公司、上海華億科技投資有限公司等等�？此泼灰娊�(jīng)傳，其實潘賓林早就參與了資本市場的投資。
早在2008年5月，上海高遠(yuǎn)置業(yè)集團有限公司意圖借殼*ST方向(.SZ)(現(xiàn)名浩物股份)上市。在*ST方向2008年5月19日所公告的對高遠(yuǎn)置業(yè)的企業(yè)價值評估報告書中，我們可以一覽高遠(yuǎn)置業(yè)從建立到最后借殼的股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。
1997年，高遠(yuǎn)置業(yè)正是由上海億達(dá)企業(yè)發(fā)展有限公司、上海艾美斯制衣有限公司、上海工藝商社、上海中聯(lián)高科技產(chǎn)業(yè)總公司和自然人宋杰共同出資組建。中間幾番增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，上海華億科技投資、上海高誠投資管理公司、上海羽豐實業(yè)等均參與其中，而這幾家企業(yè)的實際控制人均為潘賓林。
在2008年1月，上海億達(dá)企業(yè)發(fā)展有限公司、上海艾美斯制衣有限公司、上海華億科技投資、上海高誠投資管理公司、上海羽豐實業(yè)等將其手中所持股份轉(zhuǎn)讓給鄒蘊玉，上海工藝商社所持股份也被法院裁定轉(zhuǎn)讓給鄒蘊玉。
而在億達(dá)企業(yè)發(fā)展公司和華易豪房地產(chǎn)公司股東名單中也均有鄒蘊玉的出現(xiàn)。之后，記者求證后獲悉，潘賓林與鄒蘊玉為夫妻關(guān)系。
鄒蘊玉在2013年年初更是因為牽扯到高遠(yuǎn)置業(yè)10億元信托未能按時支付利息被告上法庭追債，而當(dāng)時高遠(yuǎn)置業(yè)已經(jīng)人去樓空在進行資產(chǎn)清算，鄒蘊玉也傳聞跑路。
同時，鄒蘊玉還在澳門賭場欠下大筆賭債被澳門美高梅金殿超濠股份有限公司起訴到香港高院。該次訴訟資料顯示，鄒蘊玉在2012年7月曾被另一間賭場追債，本次是指她在2011年9月借款3000萬元，之后還了200萬元，扣除雜費后，仍欠2336.2萬元。
社會影響
多家法院輪候查封
新江灣城23-5地塊為商業(yè)辦公性質(zhì)，總面積26456.6平方米，位于淞滬路以西，國定路以東，三門路以北，青石路以南。
《東地產(chǎn)》記者在現(xiàn)場看到，該地塊就位于軌交10號線三門路站對面，工地的大門緊鎖，門上未掛有施工銘牌等標(biāo)示，兩面外墻廣告上印有“新江灣城商務(wù)辦公區(qū)”、“開發(fā)商：上海錄潤置業(yè)有限公司”等字樣，從工地門的縫隙中可以看到，工地中雜草叢生，門崗內(nèi)也空無一人。
地塊旁一家4S店的保安告訴《東地產(chǎn)》，該地塊已經(jīng)閑置多年未動，最早曾有工人和機器進駐，開發(fā)商還搭建了工棚等，但停工后就再未開工。“聽說老板賭博欠了錢跑了�！�
新華信托“上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托財產(chǎn)管理報告”顯示：項目土地使用權(quán)證號“滬房地楊字(2008)第018296號”�！稏|地產(chǎn)》通過楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢得知，該地塊又名“新江灣城街道412街坊9丘”，權(quán)利人為上海錄潤置業(yè)有限公司，使用期限為2008年4月22日至2058年4月21日，使用年限為商業(yè)40年、辦公50年。
該地塊的“房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息”表上，《東地產(chǎn)》亦同時獨家獲悉，該地塊共被正式查封1次，另有6次輪候查封。其中最早的為2012年9月25日被江蘇省高級人民法院正式查封，最晚的為2013年9月9日被上海市浦東新區(qū)人民法院輪候查封。
通過該地塊2012年12月24日被上海市普陀區(qū)人民法院輪候查封的限制文件編號，《東地產(chǎn)》獲悉，該案件的被告包括“上海海某某置業(yè)(集團)有限公司”及其法人代表“董事長鄒某某”。
該案件原告訴稱，被告因經(jīng)營需要向上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)某某建材經(jīng)營部借款人民幣2000萬元，并要求被告依約定償還該筆2000萬元的借款和利息1929萬元。最終法院的判決是被告償還原稿2000萬元本金，利息則以人民幣2000萬元為基數(shù)，從2011年10月22日起按中國人民銀行[微博]同期貸款利率四倍計算至生效判決確定的履行之日。
從該案件中可看出，鄒蘊玉所借的錢款為2000萬元，在短短一年不到的時間內(nèi)，若按約定利率，須支付的利息高達(dá)1929萬元，幾乎等于本金，可見鄒蘊玉所借為高息民間借貸。
其他幾宗案件的信息，目前任有待厘清。但綜合各方面消息來看，其他幾宗案件的原告或包括國聯(lián)信托和上海浦東新區(qū)金浦小額貸款有限公司等。根據(jù)公開媒體報道，鄒蘊玉所涉及的欠款額度為18億元，而新江灣城23-5地塊所涉及到的信托案金額高達(dá)8.5億元，可見鄒蘊玉通過該地塊，進行了瘋狂的借貸斂財。
新華信托或存管理疏忽
通過在楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心查得信息和新華信托公開報告內(nèi)容的對比，《東地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，新華信托在發(fā)行該產(chǎn)品后，或存在信息瞞報或管理疏漏。
“上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃”計劃規(guī)模8.5億元，于2010年發(fā)行，期限為3年，資金用途為“將信托資金85,000萬元以增資的方式投資于項目公司，增資后信托計劃將持有項目公司98.84%的股權(quán)。增資款中25,000萬元將用于歸還股東借款等，其余資金用于項目公司江灣23-5地塊項目的建設(shè)”。
新江灣城23-5地塊的房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息顯示，首次對地塊進行查封的限制日期為2012年9月25日。
而在新華信托2012年10月22日發(fā)布的“上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃信托財產(chǎn)管理報告(2012年7月1日至2012年9月30日)”中則未提到這一點，在項目進展情況中僅提到“施工圖設(shè)計正在作相應(yīng)的調(diào)整工作”和“正在向上海市散裝水泥辦公室、上海市發(fā)展新型墻體材料辦公室等辦理工程的使用水泥和墻體的相關(guān)手續(xù)”，并表示“預(yù)計在11月初可完成辦理施工許可證”，在重大事項中也僅提到“證照辦理時間預(yù)計將比計劃進度滯后約14個月”。
同時，報告還提到“按照信托文件約定，我司已委派張奎和謝萍進入項目公司董事會，并修改了公司章程。前期董事李荻變更為謝萍”和“已委任印信管理人員”。
在信托計劃持有項目公司98.84%的股權(quán)，并委派工作人員進入項目公司董事會的情況下，新華信托若是對于該地塊被法院查封的事實不知曉，則顯然在產(chǎn)品管理上存在疏漏，或存在明知地塊被查封卻故意在報告中對投資者隱瞞的可能。
2013年1月，“鄒蘊玉信托案”后，新華信托發(fā)布了“上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃2013年第一次臨時公告”，并表示“錄潤置業(yè)項目已經(jīng)于2012年12月6日正式開工，工程處于樁基施工階段”，“受托人將進一步采取措施確保錄潤置業(yè)施工項目的正常運作”。
但事實上，公告發(fā)布時已有一家法院對該地塊進行正式查封，一家法院進行輪候查封。根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)一經(jīng)查封登記即不得進行處分，自然也不可能進行施工。
誰為剛性兌付埋單
無論新華信托起到了怎樣的作用，新江灣城23-5地塊目前已被查封，且仍是空地，因此不可能產(chǎn)生收益對投資者進行兌付。
《東地產(chǎn)》記者就此致電新華信托上海分公司進行詢問，一位工作人員表示，公司從未發(fā)生過不兌付產(chǎn)品的情況，產(chǎn)品的兌付肯定不存在問題。
對于錄潤置業(yè)產(chǎn)品的具體情況，該工作人員表示并不了解，“但從所有出問題的項目來看，信托行業(yè)通常會使用以下方式，一是到期前有新的投資方，做一個貸款轉(zhuǎn)移;二是先兌付給客戶，后期處置資產(chǎn)。據(jù)我了解該產(chǎn)品在去年已經(jīng)陸續(xù)開始兌付，不存在風(fēng)險，我們對公司、對整個行業(yè)的風(fēng)險管控都有信心。但兌付的具體資金來源我不清楚，要撥打客服熱線詢問�！�
《東地產(chǎn)》隨后撥打了新華信托400熱線電話，客服人員表示據(jù)公司規(guī)定，只有產(chǎn)品購買者才能了解產(chǎn)品的兌付情況，且不能接受媒體采訪�！稏|地產(chǎn)》也撥打了新華信托重慶總部的電話，但始終無人接聽。
根據(jù)信托行業(yè)不成文的規(guī)定，新華信托或?qū)⒚媾R“剛性兌付”，即信托產(chǎn)品到期后，信托公司必須分配給投資者本金以及收益，當(dāng)信托計劃出現(xiàn)不能如期兌付或兌付困難時，信托公司需要兜底處理。
在剛性兌付后，新華信托卻很難對地塊進行處置以收回在項目上的投資，只能以自有資金兜底處理：地塊被查封，新華信托無法發(fā)行新產(chǎn)品或?qū)ふ倚沦Y方“接盤”建設(shè)項目;地塊涉及多起民間借貸案件，新華信托無法進行處置;地塊被反復(fù)抵押，法院若是對該地塊進行拍賣抵債，所得資金會優(yōu)先償還土地債權(quán)人而非項目股權(quán)所有人;鄒蘊玉個人涉案跑路，高遠(yuǎn)置業(yè)受牽連人去樓空，無法起到擔(dān)保作用。
值得注意的是，被法院查封的新江灣城23-5地塊卻在北京盛世嘉國際拍賣公司被公開掛牌拍賣。
北京盛世嘉國際拍賣公司官方網(wǎng)站信息顯示，“我公司受有關(guān)機構(gòu)委托，定于2013年12月13日10：00對u2018上海市新江灣城街道412街坊9丘u2019土地進行公開拍賣，標(biāo)的合計總面積26466.6平方米，競買保證金5000萬元”。
《東地產(chǎn)》反復(fù)致電該拍賣行電話，但截至發(fā)稿前未能聯(lián)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人。
信托投資需謹(jǐn)慎
新華信托若是不得不自行“買單”，也和產(chǎn)品發(fā)行時對風(fēng)險的疏忽有關(guān)。
除了應(yīng)當(dāng)注意到鄒蘊玉個人愛好資本騰挪、高遠(yuǎn)置業(yè)股權(quán)變更頻繁、土地被反復(fù)抵押外，業(yè)內(nèi)人士指出，要保證信托的安全性，關(guān)鍵在于土地或項目的抵押物是否充足，鄒蘊玉將值錢的土地抵押給了民間借貸，在信托融資中，僅是鄒蘊玉及高遠(yuǎn)置業(yè)等提供擔(dān)保，對于信托來說風(fēng)險極大。
五礦信托、中泰信托和國聯(lián)信托同樣被卷入鄒蘊玉案中。國聯(lián)信托最早將高遠(yuǎn)置業(yè)高上法庭以進行資產(chǎn)保全，一位內(nèi)部人士表示“沒有想到他們會這么快違約”。
中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)上升使得地產(chǎn)信托也隨之膨脹，產(chǎn)品背后的風(fēng)險似乎被“只賺不虧”的市場的繁榮所掩蓋。
盡管多起案例已經(jīng)為地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)出了警示，但地產(chǎn)信托的規(guī)模依然只增不減。用益信托研究院帥國讓告訴《東地產(chǎn)》，2013年三季度房地產(chǎn)信托新增1675億元，創(chuàng)2010年以來的歷史最高水平，同比增加97.22%，環(huán)比上漲8.48%，13年三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模上升明顯。同時房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在持續(xù)地上升，13三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的最高水平。預(yù)計2014年地產(chǎn)信托新增資產(chǎn)規(guī)模仍會增加，但上漲幅度可能有所放緩，收益率也會有所下滑。
