陳寶存 - 簡(jiǎn)介
陳寶存，男，出生于1965年01月20日，中國(guó)民主同盟盟員。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員。
財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，4年教師生涯，15年的國(guó)企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)歷，5年地產(chǎn)高管。 曾經(jīng)15年的中西政體比較研究。
所寫(xiě)文章在搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐焦點(diǎn)、騰訊財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、和訊財(cái)經(jīng)等等房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站推廣到全國(guó)，與任志強(qiáng)、董藩、朱大鳴一道被指為中國(guó)樓市春天派四大代表人物。
陳寶存 - 榮譽(yù)成績(jī)
2009年獲得住交會(huì)地產(chǎn)百杰獎(jiǎng)，
2010年在搜房網(wǎng)全國(guó)最具影響力的博客評(píng)選中，位居馮侖孟曉蘇、潘石屹、任志強(qiáng)之上，暫列第二位。
在拐點(diǎn)論和08年金融危機(jī)前后，對(duì)形勢(shì)和政策的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確而獨(dú)到，有自己的思想，也是獲得08年、09年榮譽(yù)的基礎(chǔ)。
陳寶存 - 職業(yè)經(jīng)歷
在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)歷中，直接從事除工程和財(cái)務(wù)系統(tǒng)之外的所有直接工作，主要擔(dān)任具有決策權(quán)力的高層管理人員，特別是在擔(dān)任北京某開(kāi)發(fā)公司副總裁期間，因?yàn)橹饕龆�市場(chǎng)的開(kāi)拓工作，對(duì)土地取得一線城市與二三線城市的巨大不同有深入的研究，所積累的政策知識(shí)和開(kāi)發(fā)前期的實(shí)務(wù)，成就了他作為全國(guó)地產(chǎn)知名專(zhuān)家和評(píng)論人的位置。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程需要對(duì)政策走向的熟知，需要對(duì)項(xiàng)目的整體把握，需要與政府相關(guān)職能部門(mén)溝通的能力，他的長(zhǎng)項(xiàng)正在于此。所獲得的社會(huì)身份也是又一證明。
工作兢兢業(yè)業(yè)，細(xì)致入微，有大思路，對(duì)政策的解讀有獨(dú)到之處，更有學(xué)習(xí)精神和學(xué)習(xí)能力。
陳寶存 - 主要觀點(diǎn)
空置房是以訛傳訛
自牛刀個(gè)人在博客中的所謂“國(guó)家智能電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，660個(gè)取樣城市6540萬(wàn)套住房電表讀數(shù)為零”新聞后，雖然國(guó)家智能電網(wǎng)已經(jīng)高調(diào)辟謠：“國(guó)家智能電網(wǎng)的規(guī)劃實(shí)施是2011年—2015年，目前國(guó)家智能電網(wǎng)用戶只有幾百萬(wàn)戶。
”但是在妖魔化房地產(chǎn)的輿論引導(dǎo)下，科學(xué)結(jié)論被踐踏，以訛傳訛卻被奉為真理。
擠壓空置房的努力應(yīng)該是沒(méi)有抓到市場(chǎng)的根本，畢竟大量的郊區(qū)住房由于配套的不完善，也由于置業(yè)者工作學(xué)習(xí)以及子女的學(xué)習(xí)還在主要城區(qū)，而通脹和投資的局限，國(guó)人習(xí)慣于買(mǎi)房以抵御通脹，造成很多房屋的暫時(shí)閑置。那么物業(yè)稅及其變種房產(chǎn)稅，很難把這部分剛性消費(fèi)人群擠出市場(chǎng)。
有關(guān)租售比
目前的租售比超高，只能有利于租房人群。為什么租售比這么低？是否是泡沫？是否是不具備投資的價(jià)值？更是爭(zhēng)議頗多。我們知道的是，高速發(fā)展中國(guó)家，收入絕對(duì)值的增長(zhǎng)是十分快速的。這也表現(xiàn)在我們20年收入增長(zhǎng)幾十倍上。那么未來(lái)的收入絕對(duì)值如何增長(zhǎng)呢？當(dāng)然還是高速增長(zhǎng)的預(yù)期。即使不考慮通脹因素，20年之后的收入絕對(duì)值的增長(zhǎng)也會(huì)超過(guò)10倍以上。按大師謝國(guó)忠的理論，中國(guó)人均收入未來(lái)五年將增長(zhǎng)4倍，那么房?jī)r(jià)五年漲4倍也就順理成章了。所以實(shí)際剛性的住房改善和住房新增，所謂投資投機(jī)住房的目的絕不會(huì)是租賃，而是房?jī)r(jià)的升值預(yù)期。但是，在保障房沒(méi)有形成規(guī)模的情況下，投資投機(jī)需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，帶來(lái)的是租賃市場(chǎng)的價(jià)格低廉。這對(duì)于新增城市人口的絕大部分買(mǎi)不起房的人群是利好因素。
有關(guān)房?jī)r(jià)收入比
實(shí)際我們沒(méi)有可參考的模型。歐美的收入完全公開(kāi)，我們不行。歐美已經(jīng)基本完成了城市化進(jìn)程，我們差的很遠(yuǎn)。歐美的人口增長(zhǎng)很小，我們不是。那么急速擴(kuò)張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房?jī)r(jià)適應(yīng)的是800元的人群，那么這個(gè)城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會(huì)造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災(zāi)難。
而城市住房占用的土地，只來(lái)自于拆遷改造騰退。過(guò)低的補(bǔ)償?shù)谝恍胁煌�，第二城市原有最低收入人群的改造升�?jí)也就成了無(wú)緣之木。而土地是不能繼續(xù)擴(kuò)大占用范圍的。
有關(guān)人人買(mǎi)的起房的夢(mèng)想
在錯(cuò)誤的概念下 所支撐的人人買(mǎi)的起房只能是夢(mèng)想
那么，市場(chǎng)和政策轉(zhuǎn)向租賃房，消費(fèi)轉(zhuǎn)向租賃房也就成了必然。只是，這個(gè)觀念的轉(zhuǎn)變是要時(shí)日的，也需要輿論的爭(zhēng)取引導(dǎo)。但是更需要房地產(chǎn)真相的公開(kāi)化，而不是目前的妖魔化。
穩(wěn)定的政策帶來(lái)的穩(wěn)定投資預(yù)期才是最主要的。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%；辦公樓投資1378億元，增長(zhǎng)18.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4172億元，增長(zhǎng)24.4%。
2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%。
而目前的生產(chǎn)能力，在城市化高速推進(jìn)，每年新增城市人口達(dá)到1500萬(wàn)至1800萬(wàn)的情況下，真實(shí)的生產(chǎn)量只能達(dá)到500萬(wàn)至1000萬(wàn)套之間。對(duì)于城市原戶籍人口的住房改善升級(jí)與分戶、新增城市人口的基本需求來(lái)說(shuō)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)一直將維持供不應(yīng)求的形勢(shì)。這是我們的國(guó)情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業(yè)生產(chǎn)與鐵公基高速發(fā)展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的形勢(shì)。
那么挖掘城市既有建設(shè)用地，才是唯一的出路。只有鼓勵(lì)市場(chǎng)的發(fā)展，才可以保持房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。也只有只有保持房地產(chǎn)高速發(fā)展的這一勢(shì)頭，才會(huì)有住房上市量的成長(zhǎng)，才會(huì)改變供求矛盾，才會(huì)逐漸穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而這是需要勇氣和智慧的。
稱(chēng)2010年房?jī)r(jià)將降5%
對(duì)于樓市是否會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現(xiàn)的，在國(guó)十條調(diào)控政策剛開(kāi)始出臺(tái)的時(shí)候我就一直在預(yù)測(cè)，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的9-10月份房?jī)r(jià)不會(huì)有大降，會(huì)有微小的降幅，實(shí)際上最近很多網(wǎng)站的調(diào)查，老百姓現(xiàn)在的預(yù)期也就是下跌10%，老百姓的預(yù)期10%我，相信這個(gè)房?jī)r(jià)的下降幅度也就是5%。
2010年從4月份開(kāi)始的宏觀調(diào)控早于以往任何調(diào)控，以往下半年開(kāi)始的調(diào)控把多年的“金九銀十”給調(diào)亂了。但是2010年的市場(chǎng)持續(xù)觀望半年以后沒(méi)有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)三季度應(yīng)該有信貸總量的壓力，全年7.5的信貸總量沒(méi)有比去年高太多，2009年是快到十萬(wàn)了，2010年的7.5萬(wàn)，也是超高的。
2010年的貸款壓力是很大的，二季度開(kāi)始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應(yīng)該說(shuō)信貸要放松�，F(xiàn)在不管你的信貸政策是怎么調(diào)控，實(shí)際上對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)講都有壓力，商業(yè)銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個(gè)就是當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。再有就是在市場(chǎng)的整個(gè)觀望，一定會(huì)釋放，而釋放很難推到下一年度。自2008年到現(xiàn)在的對(duì)于基本形式預(yù)測(cè)我一直是對(duì)的。
