朱大鳴，工商管理博士，中國資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人，企業(yè)家。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事，上海市普陀區(qū)區(qū)政協(xié)委員，上海春之聲集團(tuán)董事長。現(xiàn)為《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》、人民網(wǎng)、新浪、搜狐、網(wǎng)易、騰訊、和訊、鳳凰、搜房、CCTV證券網(wǎng)、中金、東方財(cái)富網(wǎng)等多家全國大網(wǎng)站、權(quán)威媒體的專欄作家。著有《走向——后奧運(yùn)時(shí)代的中國經(jīng)濟(jì)》一書。

    既具有實(shí)體企業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)，又具有深厚的理論功底，在財(cái)經(jīng)評(píng)論人中獨(dú)樹一幟。視野開闊，廣泛涉獵房地產(chǎn)、股市、民生焦點(diǎn)以及政治改革的等領(lǐng)域話題。見解獨(dú)到，許多建議和觀點(diǎn)都為后來的實(shí)踐所印證。

    2008年其最早明確提出貨幣政策要松綁，結(jié)果在2008年第三季度，央行連續(xù)五次降息和降準(zhǔn)備金。在美國危機(jī)暴發(fā)之后，他又提出5000億美元刺激經(jīng)濟(jì)。

    朱大鳴率先提出救樓市的觀點(diǎn)，并提供十五條建議，大部分建議后來均被實(shí)踐證明。朱大鳴在去年連篇累牘地寫文章關(guān)注大學(xué)生就業(yè)和農(nóng)民工就業(yè)，社會(huì)影響很大。

    2008年危機(jī)爆發(fā)后，朱大鳴提醒，要警惕通縮，刺激消費(fèi)可以發(fā)消費(fèi)券，主張管理層要穩(wěn)住兩大市場(chǎng)，一個(gè)是穩(wěn)住樓市，一個(gè)是穩(wěn)住大宗商品市場(chǎng)，包括收儲(chǔ)原油、糧食、鋼鐵等等。堅(jiān)決批駁美元白條論，指出美元雖然與黃金脫鉤，但卻是以美國整體信用為本位的。當(dāng)然其個(gè)人對(duì)股市的看法卻不完全準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)調(diào)控本身會(huì)不會(huì)“閑置”

   最近，房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生戲劇性的變化，從頒布文件階段已經(jīng)過渡到具體化階段。比如，清查空置率和督促土地閑置，人們不禁要問，政策本身會(huì)不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)多變而被閑置呢？ 

    其實(shí)，雖然最近上面大政策不聲不響，其實(shí)各種小動(dòng)作挺多的，即使如此，大家還是感覺宏觀調(diào)控已經(jīng)放松，這只是一種幻覺。前期打雷的打雷，下雨的下雨，如今在政策消息面已經(jīng)聽不到了，所以，有人就產(chǎn)生了調(diào)控放松的幻覺，事實(shí)上，調(diào)控不僅僅沒有放松，反而還在加碼，直到真得二次探底了，或許會(huì)“閑置”一段時(shí)間調(diào)控政策。

　　我們可以看到，過去的年代許多地方政府往往一味追求政績(jī)，而不顧區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，一個(gè)勁的把地價(jià)拍的離奇的高，而不照顧民生購房的利益，推高了地價(jià)。所以搞了好多年的

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，政府已想盡辦法，動(dòng)盡腦筋。但是由于在調(diào)控的能力與手段上的不得力，許多政策與規(guī)定只流于形式，似乎是做給老百姓與開發(fā)商看看，在效果上根本沒有執(zhí)行到位，關(guān)鍵還是在土地一級(jí)市場(chǎng)上沒有把握好。土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格高居不下，稅收成本的重復(fù)疊加，在加上前一段時(shí)間加息，導(dǎo)致房?jī)r(jià)缺乏彈性，以至于騎虎難下。

　　當(dāng)然，這也與一些企業(yè)判斷失誤因素，高價(jià)拿地的企業(yè)，現(xiàn)在正飽受土地套牢之苦。建成的存量房，由于成本的鋼化導(dǎo)致價(jià)格彈性的鋼化，現(xiàn)在土地款不可能退，只能從稅收這一塊降低房?jī)r(jià)，另一塊是長期的，那就是像廊坊這樣“如果這兩年房地產(chǎn)沒有起來，廊坊市會(huì)以再批地的形式來補(bǔ)償房地產(chǎn)商”，以這樣的形式，來攤平開發(fā)企業(yè)的剛性成本。開發(fā)企業(yè)也可以降價(jià)促銷回籠資金，再低價(jià)購買土地。但無論怎么動(dòng)，都要從源頭上降房?jī)r(jià)。

　　有學(xué)者指出，不如一下子把房?jī)r(jià)降到底？理由就是與其不死不活地降價(jià)，讓購買者觀望，不如一次性降價(jià)，結(jié)束購房者的觀望情緒，這種建議是一個(gè)餿主意。第一，不知道一次性降多少才算到底？有人認(rèn)為該下調(diào)20%，這是不可能的，如果出現(xiàn)這樣的局面，美國去年降了18.5%就是教訓(xùn)，現(xiàn)在美國政府兩頭救，一頭救銀行，一頭救失去住房的房主。第二，本來就是消耗高成本的存量房，這是一個(gè)過程，一次性降價(jià)會(huì)導(dǎo)致樓市硬著陸，給地方財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)摔了一個(gè)腦震蕩。第三，誰來指揮這樣的市場(chǎng)行為？合理的情形是，前期拿地比較低的開發(fā)企業(yè)或者沒有流動(dòng)資金馬上就要死的企業(yè)會(huì)帶頭，但是，怎么做到大家一起降到這個(gè)比例呢？如果沒有強(qiáng)制性的指揮系統(tǒng)，那么，瘋狂性殺跌怎么辦？

　　房地產(chǎn)確實(shí)從它誕生之日起存在著許多問題，但任何問題也只有在實(shí)際中不斷完善。不能簡(jiǎn)單使之休克療法，休克療法只能使市場(chǎng)系統(tǒng)破壞，人人都受損。只能采用改進(jìn)的辦法，慢慢地改進(jìn)，激進(jìn)式的改變現(xiàn)有的平衡只會(huì)使得新的問題產(chǎn)生而痼疾還在。

　　毫不夸張地說，世界看中國，中國看樓市。一旦樓市這個(gè)大宗消費(fèi)被啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)想不好轉(zhuǎn)都不可能�，F(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)都意識(shí)到，2009年下半年將是企業(yè)低價(jià)拿地的好時(shí)機(jī)，也更看好未來兩年內(nèi)樓市會(huì)重新走上升通道。只是缺信心，如果地方政府能夠像廊坊市長這樣表態(tài)，市場(chǎng)還愁不啟動(dòng)嗎？房?jī)r(jià)還愁不降一點(diǎn)嗎？以前地方政府就是賣土地和收稅收，旱澇保收，沒有風(fēng)險(xiǎn)。一種激勵(lì)機(jī)制是這樣很不正常，一方風(fēng)險(xiǎn)無限大，而利潤很少；另一方風(fēng)險(xiǎn)為零但利潤很大。樓市經(jīng)過一年多的縮量盤整，給購房者和開發(fā)企業(yè)都帶來了極大的損失，現(xiàn)在是地方政府該改變這種激勵(lì)機(jī)制的時(shí)候了，最起碼要有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)�！叭绻�這兩年房地產(chǎn)沒有起來，廊坊市會(huì)以再批地的形式來補(bǔ)償房地產(chǎn)商”，能攤平前期的土地成本，還愁市場(chǎng)不好嗎？房地產(chǎn)縱橫關(guān)聯(lián)一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，樓市好轉(zhuǎn)了，成交量上來了，還愁經(jīng)濟(jì)不逆轉(zhuǎn)嗎？還愁拉不動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)嗎？廊坊市的表態(tài)，決心和誠意是非常好的，如果真是這樣的話，廊坊的發(fā)展意識(shí)已經(jīng)超越一些地方水平很高了。

　　樓市的回暖還需要管理層出臺(tái)降低房?jī)r(jià)的成本政策，以便樓市能夠真正的回到正常交易水平，不能燒一把火，澆一瓢水，那就正負(fù)抵消了。

一味追求政績(jī)

我們可以看到，過去的年代許多地方政府往往一味追求政績(jī)，而不顧區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，一個(gè)勁的把地價(jià)拍的離奇的高，而不照顧民生購房的利益，推高了地價(jià)。所以搞了好多年的

朱大鳴

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，政府已想盡辦法，動(dòng)盡腦筋。

但是由于在調(diào)控的能力與手段上的不得力，許多政策與規(guī)定只流于形式，似乎是做給老百姓與開發(fā)商看看，在效果上根本沒有執(zhí)行到位，關(guān)鍵還是在土地一級(jí)市場(chǎng)上沒有把握好。土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格高居不下，稅收成本的重復(fù)疊加，在加上前一段時(shí)間加息，導(dǎo)致房?jī)r(jià)缺乏彈性，以至于騎虎難下。