1980年至今擔(dān)任沃那多房產(chǎn)公司（Vornado Realty Trust）首席執(zhí)行官，被稱為“他能買下曼哈頓”。

　　打造成曼哈頓最大的商業(yè)房地產(chǎn)帝國(guó)的20年中，羅斯精準(zhǔn)的市場(chǎng)判斷無(wú)處不在。Vornado目前已成為房地產(chǎn)投資信托這一熱門領(lǐng)域內(nèi)最具實(shí)力的公司之一。

　　價(jià)值取向的反映，Vornado在曼哈頓的房地產(chǎn)大都集中在紐約中央火車站(Penn Station)周圍，而這里是曼哈頓中城最不為人看好的地塊之一。羅斯斷定這一地區(qū)終將舊貌換新顏，因?yàn)榧~約最著名的籃球館麥迪遜花園廣場(chǎng)(Madison Square Garden)就坐落在這里。

　　鑒于地價(jià)的飛速上漲，羅斯肯定覺(jué)得他近年來(lái)買進(jìn)的地還不夠多。由于Vornado目前坐擁大量現(xiàn)金，該公司做成一筆大交易可能只是時(shí)間問(wèn)題。

　　 史蒂文·羅斯帶領(lǐng)Vornado Realty Trust的價(jià)值

　　Vornado Realty Trust 2008年不穩(wěn)定的經(jīng)歷，一些投資者認(rèn)為，高樓大廈和購(gòu)物中心所遭受的損失不會(huì)像住房市場(chǎng)那么嚴(yán)重。對(duì)于持這個(gè)觀點(diǎn)的人來(lái)說(shuō)，Vornado Realty Trust不失為逢低買進(jìn)的上佳選擇。選擇它多少會(huì)令人感到驚訝。但是很多市場(chǎng)擔(dān)憂或許都被夸大了，而且在一次采訪中，Vornado首席執(zhí)行長(zhǎng)史蒂夫·羅斯(Steven Roth)說(shuō)，公司正在考慮采取措施消除有關(guān)Vornado變得過(guò)于復(fù)雜的批評(píng)。和大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托不同Vornado不僅僅買賣和管理房地產(chǎn)；它還收購(gòu)其他公司的股票、投資房地產(chǎn)債券，有時(shí)甚至和其他合作方一起收購(gòu)上市公司并使其退市。

　　自2000年以來(lái)的多數(shù)時(shí)間里，史蒂文·羅斯和Vornado總裁邁克爾·法奇特利(MichaelFascitelli)都是房地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋铮�他們�(cè)诩~約和華盛頓等可靠的市場(chǎng)匯集各類精選地產(chǎn)項(xiàng)目，在這些常規(guī)投資之外，還穿插一些收購(gòu)麥當(dāng)勞(McDonald’sCorp)和SearsHoldingsCorp股份的舉動(dòng)。在這個(gè)

　　過(guò)程中，Vornado股票的表現(xiàn)強(qiáng)于行業(yè)內(nèi)所有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在2003年至2007年間股價(jià)上漲了三倍，并于2007年初達(dá)到歷史高點(diǎn)。不過(guò)，史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado的團(tuán)隊(duì)最近似乎進(jìn)入了一個(gè)困難時(shí)期。去年，它在Equity Office Properties Trust的競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)中輸給了百仕通(Black stone Group LP)。Vornado對(duì)一家冷藏公司以及玩具反斗城(Toys’R’Us)的投資令一些股東迷惑不解。它購(gòu)買了6，600萬(wàn)美元紐約房地產(chǎn)開發(fā)商HarryMacklowe以其四處房產(chǎn)作擔(dān)保發(fā)行的債券，但卻馬失前蹄，最終不得不對(duì)投資的大部分進(jìn)行了沖銷。

　　此外，該公司在曼哈頓的交通樞紐賓州車站(PennsylvaniaStation)和麥迪遜廣場(chǎng)花園(MadisonSquareGarden)附近的一項(xiàng)大型改造工程似乎已經(jīng)陷入停滯。而且，由于金融行業(yè)的失業(yè)率有所上升，房地產(chǎn)投資者對(duì)紐約市場(chǎng)的狀況感到緊張不安，而Vornado的大部分收入來(lái)自這個(gè)市場(chǎng)。

　　所有這些情況促使股東開始拋售Vornado的股票，Vornado股價(jià)跳水幅度比行業(yè)內(nèi)任何一家公司都大。自2007年初創(chuàng)下130多美元的歷史高點(diǎn)以來(lái)，Vornado累計(jì)下跌了35%。同期SNLU.S.房地產(chǎn)投資信托基金證券指數(shù)下跌26%。Vornado周一在紐約證交所收盤漲1，83美元，至87.95美元。根據(jù)BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)，它的市值大約為145億美元。

　　投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)感到緊張不安情有可原，但是他們對(duì)Vornado或許有點(diǎn)反應(yīng)過(guò)度，尤其對(duì)那些希望擁有一定的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)風(fēng)險(xiǎn)敞口的投資者而言更是如此。REIT往往會(huì)提供誘人的股息，而且如果發(fā)放的股息達(dá)到應(yīng)稅收入的90%，REIT就無(wú)需支付企業(yè)所得稅。Vornado的年股息率為4.2%。

　　據(jù)BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)，Vornado股價(jià)是2008年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（衡量REIT盈利能力標(biāo)準(zhǔn)之一）預(yù)期值的13.9倍，遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手BostonPropertiesInc.的20.3倍。

　　史蒂文·羅斯說(shuō)：“市場(chǎng)或許低估了Vornado的價(jià)值，因?yàn)樗�比BostonProperties更為復(fù)雜，公司已經(jīng)列入日程的工作之一就是要簡(jiǎn)化自身業(yè)務(wù)�！�

　　塞翁失馬焉知非福，百仕通拋出了EquityOffice的大部分資產(chǎn)，從而在這樁交易上掙到了大把鈔票，但倘若當(dāng)初是史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado買下Equity Office的大部分資產(chǎn)，那么在信貸危機(jī)和房地產(chǎn)價(jià)值下滑時(shí)，這些定價(jià)偏高的資產(chǎn)可能就窩在手里了。

　　至于收購(gòu)?fù)婢叻炊烦堑慕灰祝?005年由Vornado牽頭，與BainCapital和KKRFinancialHoldings共同斥資66億美元收購(gòu)?fù)婢叻炊烦遣�將其退市），雖然收購(gòu)款有很高大例是靠舉債募集，但考慮到玩具反斗城的同店假日銷售要強(qiáng)于預(yù)期，因此有理由作出樂(lè)觀估計(jì)。史蒂文·羅斯：“自從被收購(gòu)后，玩具反斗城的息稅攤銷前利潤(rùn)增長(zhǎng)了大約25%�！�

　　貝爾斯登(BearStearns)房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)分析師羅絲·斯莫特里奇(RossSmotrich)表示，史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado是這個(gè)市場(chǎng)如此重量級(jí)的成員，難以相信它會(huì)完全離開。斯莫特里奇對(duì)史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado的評(píng)級(jí)相當(dāng)于“買進(jìn)”。斯莫特里奇稱，實(shí)際上，他們的各項(xiàng)開發(fā)計(jì)劃已經(jīng)在市場(chǎng)上反復(fù)運(yùn)作了好幾次。

　　此外，許多分析師相信，史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado在紐約的寫字樓資產(chǎn)（占公司總資產(chǎn)價(jià)值的45%）將保持良好，該公司在金融經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)很低。羅斯表示，去年第四季度Vornado新簽的寫字樓出租合同總面積達(dá)54.5萬(wàn)平方英尺，其中90%的租金高于舊合同，創(chuàng)下公司最高紀(jì)錄。不過(guò)許多分析師相信，史蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado公司在哥倫比亞特區(qū)的寫字樓出租率和租金水平在2008年均會(huì)有所改善。

　　Vornado擁有共計(jì)35億美元的現(xiàn)金及信貸額度，意味著該公司在搶占商機(jī)上具備充分資金優(yōu)勢(shì)。雷曼兄弟(LehmanBrothers)REIT分析師大衛(wèi)·哈里斯(DavidHarris)對(duì)Vornado股票的評(píng)級(jí)相當(dāng)于“買進(jìn)”。他表示，Vornado的管理層會(huì)在這輪景氣周期中采取正確、明智的行動(dòng)。說(shuō)到負(fù)債，BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)顯示，Vornado按照總市值計(jì)算的負(fù)債率為45%，與大多數(shù)寫字樓和購(gòu)物中心REIT的水平相當(dāng)。

　　還有就是，市場(chǎng)長(zhǎng)期前景對(duì)那些財(cái)力雄厚的房地產(chǎn)公司很有利。UrdangSecuritiesManagement資產(chǎn)組合經(jīng)理迪安·弗蘭克爾(DeanFranke)稱，蒂文·羅斯帶領(lǐng)的Vornado是一家能在未來(lái)創(chuàng)造巨大價(jià)值的公司，也是一家在商機(jī)顯現(xiàn)時(shí)能大有作為的公司。截至2007年末，Urdang持有190萬(wàn)股Vornado股票。

　　洛杉磯的克羅尼資本的總裁兼CEO托馬斯·巴拉克（ThomasBarrack）2004年9月完成了一筆12.4億美元的交易，從拉斯維加斯的Harrah’s娛樂(lè)公司和Caesars娛樂(lè)公司購(gòu)得四個(gè)賭場(chǎng)。另一位成員是紐約市黑田資本集團(tuán)的董事總經(jīng)理羅納德·克萊維（RonaldKravit）。他最近用38 億美元收購(gòu)了佛羅里達(dá)州邁阿密海灘著名的房地產(chǎn)投資公司——LNR房產(chǎn)。在LNR一案中，黑田與其擁有140億美元非杠桿資本的下屬公司——紐約市的Cerberus資本管理公司通力合作。小組會(huì)成員還有摩根斯坦利的董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)部門的經(jīng)理歐文斯·托馬斯（OwenThomas）。

　　在背后支持這些大買家收購(gòu)戰(zhàn)略的是銀行和其他投資者。2005年來(lái)，這些投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖勁出人意料。在題為“為不同類型的房地產(chǎn)融資：資本今天想要什么？”的小組會(huì)上，沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)與金融教授、澤爾－魯瑞房地產(chǎn)中心主任約瑟夫·喬科（JosephGyourko）擔(dān)任主持，并就這些問(wèn)題展開了探討。小組會(huì)成員有GMAC商業(yè)抵押的總裁湯姆·麥克馬納（TomMacManus）、沃那多房產(chǎn)信托的主席兼CEO史蒂文·羅斯（StevenRoth）、高盛的合伙人斯圖爾特·羅森博格（StuartRothenberg）、威爾士房產(chǎn)基金的首席投資官戴維·史戴文德（DavidSteinwedell）。 史蒂文·羅斯說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于應(yīng)有的水平�，F(xiàn)在，投資方向正在發(fā)生大轉(zhuǎn)變，這個(gè)不合理的現(xiàn)象即將改變。這個(gè)轉(zhuǎn)變非常強(qiáng)勁，潛力巨大�！彼�說(shuō)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)的投資吸引力。喬科想知道這些投資者預(yù)期得到什么樣的回報(bào)。史戴文德說(shuō)，看來(lái)他的投資者對(duì)威爾士基金經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托第一期基金7%的紅利很滿意，對(duì)第二期基金6%的紅利也很滿意�！傲钗覀冎�迷的是我們有將近70%的紅利再投資，”他說(shuō)，“我們把紅利分給股東，他們又把錢拿回來(lái)再投資。所以說(shuō)他們追求的是資本保值，而非收入�！�

　　總部位于紐約的沃那多房地產(chǎn)信托公司專攻零售業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2004年，收購(gòu)了美國(guó)連鎖超市西爾斯公司以及美國(guó)玩具反斗城有限公司。 2005年11月1日，美國(guó)最大的房地產(chǎn)信托公司之一的沃那多房地產(chǎn)信托公司(VornadoRealtyTrust)宣布，已經(jīng)收購(gòu)了全球最大快餐連鎖公司麥當(dāng)勞公司1.2%的股份。沃那多房地產(chǎn)信托公司已經(jīng)在7月份購(gòu)買了85.5萬(wàn)股麥當(dāng)勞股票，后又在9月份購(gòu)買了1460萬(wàn)股票。兩次耗資5億美元。

　　麥當(dāng)勞公司不僅僅只是個(gè)賣漢堡的快餐商，還是一個(gè)地地道道的房地產(chǎn)商，旗下的地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)足以讓麥當(dāng)勞公司成為世界地產(chǎn)巨頭。麥當(dāng)勞公司的全美萬(wàn)家店鋪中，60%的所有權(quán)是屬于麥當(dāng)勞公司的，另外40%是由總公司向土地所有者租來(lái)的。麥當(dāng)勞公司在美國(guó)擁有1.5萬(wàn)多家店鋪，該公司

　　持有或租賃了其店鋪所在的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，是世界上最大的不動(dòng)產(chǎn)持有者之一。晨星證券分析師席畢斯基指出，沃那多房地產(chǎn)信托公司1.2%的股份并不可怕，麥當(dāng)勞公司可以應(yīng)對(duì)。但是如果其他房地產(chǎn)信托公司效仿沃那多房地產(chǎn)信托公司的做法，或者沃那多房地產(chǎn)信托公司繼續(xù)增股，麥當(dāng)勞公司很可能會(huì)失去獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，從而赴其他被沃那多房地產(chǎn)信托公司收購(gòu)的公司的后塵，成為一家管理購(gòu)物中心和其他地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司。

　　 失敗案例　美國(guó)最大私募基金公司黑石集團(tuán)正在房產(chǎn)、汽車領(lǐng)域內(nèi)（BlackstoneGroup）頻頻出手，3月5日它被報(bào)道加入了克萊斯勒汽車公司競(jìng)購(gòu)大戰(zhàn)，而英國(guó)休閑娛樂(lè)公司杜莎集團(tuán)（TussaudsGroup）和印度一家傳媒公司Ushodaya也成為其鎖定的目標(biāo)。2月9日，這顆華爾街日漸升起的明星以每股55.5美元、合計(jì)近390億美元成功地獲得了美國(guó)最大房地產(chǎn)投資信托（REIT）公司——美國(guó)權(quán)益股權(quán)信托（EquityOfficeProperties，EOP）的所有權(quán)，熱鬧的競(jìng)購(gòu)終于塵埃落定。此事雖已過(guò)去近一個(gè)月，但關(guān)于EOP的收購(gòu)的討論仍然不絕于耳。EOP的收購(gòu)不止是一次大規(guī)模杠桿收購(gòu)，背后透露出的許多有關(guān)美國(guó)REITs市場(chǎng)的信息正得到了投資者的熱切關(guān)注。

　　2006年11月，黑石集團(tuán)與EOP的老板山姆·澤爾（SamZell）達(dá)成交易，第一次商定的價(jià)格是360億美元。

　　2007年1月初，包括塞爾伯呂資本管理公司（CerberusCapital，曾參與競(jìng)標(biāo)哈藥集團(tuán)和徐工集團(tuán)）、喜達(dá)屋資本集團(tuán)（StarwoodCapital，美國(guó)最大的酒店物業(yè)持有集團(tuán)）和沃爾頓街資本管理公司（WaltonStreetCapital，總部位于芝加哥的頂級(jí)地產(chǎn)私募基金）在內(nèi)的世界上最大的幾家私募基金和地產(chǎn)集團(tuán)組成競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體，拋出新的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，使這一交易出現(xiàn)了新的懸念。10天之后，美國(guó)第二大的REIT——沃那多房地產(chǎn)信托公司（VornadoRealtyTrust）也宣布加入角逐。

　　直到2007年2月9日，這場(chǎng)轟轟烈烈的收購(gòu)案才塵埃落定，EOP最終還是成為了黑石集團(tuán)的囊中之物。然而事實(shí)上，早在2006年7月沃那多房地產(chǎn)信托公司的總裁羅斯(Roth)就曾主動(dòng)找到澤爾談?wù)摬①?gòu)計(jì)劃。

　　漢舍中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司李佳說(shuō)“20家中國(guó)上海房地產(chǎn)開發(fā)商已于上周六啟程赴美，開始為期兩周的u20182006年中美房地產(chǎn)金融合作峰會(huì)美國(guó)之行u2019，以此吸引了10家美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基金的近200億美元投資。”

　　沃那多房地產(chǎn)信托公司（VornadoRealtyTrust）總裁兼首席執(zhí)行官史蒂文·羅斯等，以紐約的中小不動(dòng)產(chǎn)投資基金為主。選擇此時(shí)赴美，一個(gè)重要的目的是為了“嘗鮮”即將開始的中國(guó)房地

　　產(chǎn)與國(guó)際金融合作潮。 應(yīng)該說(shuō)，金融的發(fā)展為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展立下了汗馬功勞，沒(méi)有金融業(yè)的支持就沒(méi)有今天的房地產(chǎn)業(yè)。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的發(fā)展卻是相對(duì)滯后的，甚至成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的障礙�，F(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道很單一，一旦有什么問(wèn)題，銀行首先很敏感。

　　最明顯的例子是2003年央行的121號(hào)文件，那時(shí)候不是房地產(chǎn)業(yè)先反應(yīng)，而是銀行先反應(yīng)，因?yàn)殂y行感覺(jué)到杭州的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快產(chǎn)生泡沫，可能會(huì)蔓延全國(guó)，甚至?xí)�危及到整個(gè)金融體系的安全。當(dāng)然，我們不能掉以輕心，因?yàn)橛形覈?guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)以及日本的房地產(chǎn)泡沫及泡沫破滅帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)動(dòng)蕩的前車之鑒。但是歐美一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家同樣有房地產(chǎn)泡沫，甚至比我們還要嚴(yán)重，為什么人家不慌張？主要原因之一就是他們的金融體系比我們完善，資本市場(chǎng)比我們發(fā)展得要好。在那些國(guó)家，房地產(chǎn)金融不全靠銀行，即使是向銀行貸款，銀行也可以通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)消化風(fēng)險(xiǎn)。所以，歸根到底是要發(fā)展多元化的融資渠道，要有多種融資產(chǎn)品。

　　此前，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》曾報(bào)道，2006年關(guān)前后，上海房地產(chǎn)商的資金鏈將“吃緊”，他們希望獲得更多的融資渠道。而2006來(lái)表現(xiàn)活躍的以美資不動(dòng)產(chǎn)投資基金為代表的海外房產(chǎn)資本，自然成為他們最先想到的合作者。

　　據(jù)漢舍中國(guó)分析，除了頻頻現(xiàn)身上海商業(yè)地產(chǎn)、高檔公寓、別墅項(xiàng)目的海外不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)外，美國(guó)還有兩類此前并不受到關(guān)注的投資人，也可能成為上海房地產(chǎn)開發(fā)商的融資和銷售對(duì)象。一類是早年移民美國(guó)的華人。紐約市著名的唐人街有超過(guò)15萬(wàn)華人，他們?cè)诤Ｍ鈯^斗多年，已經(jīng)有一定積蓄，希望退休后回家鄉(xiāng)頤養(yǎng)天年，因此對(duì)投資家鄉(xiāng)有相當(dāng)?shù)臒崆�。這些人中的一部分有實(shí)力者可以成為項(xiàng)目投資商，合作投資房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，另一部分則可以在中國(guó)買房。另一類則是美國(guó)民間的中產(chǎn)階層個(gè)人投資者，比如高級(jí)工程師、醫(yī)生、律師、商人等，經(jīng)濟(jì)條件比較優(yōu)越。他們看中的是中國(guó)房地產(chǎn)的升值空間較大，但是這類投資者大都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)了解不多，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。